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Un desarrollador obtuvo aprobación para un controversial cambio de zonificación para un proyecto de apartamentos de 337 unidades, adyacente al Parque Memorial Legion de Miami, a pesar de la vehemente oposición de los vecinos.
La Junta de Planificación, Zonificación y Apelaciones de Miami aprobó la re-zonificación de una assemblage vacante de 3.5 acres en la esquina noreste de la Avenida Biscayne y la Calle 64 Este.
Acre, una firma de capital privado e inversión multifamiliar con sede en Atlanta, desea construir un edificio de apartamentos de seis pisos.
El proyecto, llamado Adela II, se alzará inmediatamente al oeste del edificio Adela I, que cuenta con cinco pisos y 236 unidades, completado por Acre en 2020.
El desarrollador solicitó una re-zonificación de T5-R, que limita las alturas a cinco pisos, a T6-8-L, que permite edificios de seis pisos.
Acre también buscó una enmienda al mapa de uso de suelo futuro de la assemblage de 15 lotes a “comercial restringido”.
La semana pasada, la junta de planificación votó 5-2 a favor de ambos elementos.
El proyecto se ubicará en el corazón del Distrito Histórico MiMo de la Avenida Biscayne, así como cerca del Distrito Histórico Palm Grove y el Distrito Histórico Bayside.
Adela II, que ha estado en desarrollo durante al menos dos años, ha pasado por varias iteraciones, con el equipo del desarrollador ajustando los planes tras recibir comentarios de los residentes cercanos y la comisionada Christine King, quien representa el área.
El proyecto incluirá 20 apartamentos a precios por debajo del mercado, con 16 de las unidades designadas para hogares que ganen no más del 80 por ciento de la renta media del área y cuatro unidades destinadas a hogares con ingresos entre el 80 y el 120 por ciento del AMI.
Una parte de la Avenida 64 Este, una calle de un solo sentido que conecta la Avenida Biscayne con el Parque Legion, será cerrada.
Acre creará nuevos paseos peatonales que conducirán al parque.
En un convenio, Acre también se comprometerá a construir 337 unidades y a no utilizar la Ley de Vivienda Local (Live Local Act) para buscar una altura o densidad adicional.
Sin embargo, los residentes vecinos no se sintieron tranquilizados por la promesa del convenio de tierra y expresaron sus preocupaciones sobre un aumento en el tráfico en la ya congestionada Avenida Biscayne y calles adyacentes.
Al principio, Acre había presentado un proyecto mucho más aceptable que no requería una re-zonificación, dijeron algunos propietarios durante la reunión.
“Nuestro pensamiento es, escuchen, ustedes nos presentaron lo que podríamos aceptar… Pero hubo una solicitud de la comisionada King para añadir vivienda asequible, y cuando eso se hizo, todo se salió de control”, dijo William Arthur, vicepresidente de la Asociación de Residentes de Bayside.
“Presentaron esta enorme propuesta de re-zonificación. Sabemos que pueden hacer este proyecto con la zonificación existente”.
La abogada Melissa Tapanes Llahues, quien representó a Acre ante la junta de planificación, discrepó.
La re-zonificación es necesaria para permitir un piso adicional que acomode el estacionamiento público en el primer piso que los vecinos habían solicitado, dijo durante la reunión.
El estacionamiento público será gratuito durante el mercado de agricultores en el parque Legion.
A pesar del piso extra, la altura del edificio se limitará a 75 pies, que es la misma altura que el Adela I.
Pero los residentes cercanos señalaron que tienen poco recurso para hacer cumplir los convenios de tierra, que son acuerdos entre desarrolladores y gobiernos locales, y que los municipios pueden rescindir convenios.
Algunos dijeron que no se oponen al proyecto, pero alegaron que la re-zonificación equivale a una “zonificación puntual”, una práctica controvertida donde un lote tiene regulaciones de desarrollo diferentes a las del área circundante.
Esto “establece un precedente que no necesita establecerse en un distrito histórico”, comentó la propietaria Allison Greenfield.
Un miembro de la junta de planificación preguntó a Tapanes Llahues por qué el desarrollador está insistiendo en la re-zonificación a pesar de la fuerte oposición.
En cambio, Acre podría simplemente mantener la zonificación existente sin atender las solicitudes de la comunidad por unidades asequibles y estacionamiento público, sugirió el miembro de la junta.
Más residentes acudieron a reuniones comunitarias que a la reunión de la junta de planificación, dijo Tapanes Llahues.
Esto significa que las preocupaciones de muchos vecinos ya han sido atendidas a través de los ajustes al proyecto, añadió.
Aparte de permitir el estacionamiento público en el primer piso, el sexto piso también permite una gama más amplia de tamaños de unidades, dijo Tapanes Llahues.
“Definitivamente no es codicia” lo que motiva al desarrollador, aseguró.
