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“Creo que los precios que estaba viendo para algunas casas terminaron siendo el doble de lo que deberían haber sido. Y además, las tasas no estaban en un buen lugar”, dijo el hombre de 35 años.
En las últimas semanas, Mancini y otros que esperan el momento adecuado para comprar han tenido más motivos para celebrarlo.
Las tasas aumentaron desde mínimos de alrededor del 3% al inicio de la pandemia de Covid-19 hasta alcanzar un máximo de aproximadamente el 7%. Sin embargo, han disminuido de manera constante este año. El presidente de la Reserva Federal de EE. UU., Jerome Powell, indicó el mes pasado que un primer recorte de tasas desde 2020 podría anunciarse esta semana en la reunión de septiembre de la Reserva Federal. John Ryan, director de marketing de Georgia Multiple Listing Service, dijo en agosto que las tasas hipotecarias habían caído a su nivel más bajo en 15 meses, del 7.23% al 6.46% para un préstamo convencional a 30 años.
“Con las tasas de interés bajando, esto permitirá a las personas comprar un poco más de casa con su pago”, dijo Ryan.
Una caída de un solo punto porcentual podría ahorrar a los compradores cientos de dólares cada mes. Pero el diablo está en los detalles. El precio medio de una vivienda en el metro de Atlanta sigue siendo de unos $400,000, lo que hace que la propiedad sea inasequible para muchas personas en la región.
Por ejemplo, usando una tasa promedio de aproximadamente el 7% y un pago inicial del 20%, o $80,000, el pago mensual de capital e intereses en un préstamo fijo a 30 años para una casa de $400,000 sería de aproximadamente $2,100. Incluso con una tasa de interés del 6%, los pagos son de aproximadamente $1,900 al mes.
Considerando que el alquiler medio de un apartamento de dos habitaciones en Atlanta supera los $2,000, esto podría no parecer tan malo, hasta que se considera que los propietarios deben cubrir cientos de dólares más cada mes por impuestos prediales y costos de mantenimiento. Sin mencionar las tarifas de la asociación de propietarios para quienes consideran un adosado o condominio, y el aumento en el costo de los servicios públicos y el seguro de vivienda.
El problema es tan urgente que los candidatos presidenciales Kamala Harris y Donald Trump han convertido la vivienda en un tema de campaña. Harris dice que aumentará la oferta construyendo 3 millones de nuevas casas y la demanda ofreciendo $25,000 en apoyo para el pago inicial a compradores de vivienda por primera vez. Sin embargo, algunos expertos han dicho que los altos objetivos de la vicepresidenta son poco realistas, y que la asistencia para el pago inicial podría agravar la situación si no hay suficientes casas.
Trump ha culpado del problema a la inflación bajo la administración Biden y a los inmigrantes indocumentados que, según dice, están presionando la ya escasa oferta de viviendas, a pesar de que representan menos del 3% de la población. Afirma que abrirá tierras federales para impulsar la construcción y ofrecerá incentivos fiscales para ayudar a los compradores de vivienda por primera vez.
A pesar de la urgencia de la crisis, un informe reciente de la agencia de calificación crediticia S&P Global Ratings subrayó que es un problema que se ha estado gestando durante décadas.
El informe titulado “No hay una solución rápida para la escasez de vivienda asequible en EE. UU.” encontró que los precios de las casas han aumentado más rápido que el crecimiento salarial. Desde 1992, el costo de una vivienda de precio medio ha aumentado un 252%. Mientras tanto, el ingreso medio solo ha subido un 43%, según el documento.
En 2022, la Reserva Federal comenzó a aumentar las tasas de interés para combatir la inflación. Hasta ese momento, muchos compradores podían mantener sus costos de vivienda por debajo del 30% de sus ingresos gracias a las tasas de interés históricamente bajas. Más allá del umbral del 30%, los hogares son considerados “cargados por costos”. Las presiones financieras resultantes significan que las familias podrían tener que endeudarse o renunciar a prioridades como ahorrar para la jubilación, pagar atención médica o incluso alimentos.
“Los precios de las viviendas alcanzaron su punto máximo a finales de 2022, pero en los dos años desde entonces, se han estabilizado e incluso han disminuido ligeramente en relación con los ingresos”, según el informe. “Sin embargo, los hogares en todo el país continúan enfrentando desafíos sustanciales de asequibilidad, particularmente a la luz de los precios de bienes raíces persistentemente altos y las tasas de interés hipotecarias.”
Nora Wittstruck, analista de S&P Global, dijo que el rápido crecimiento y la migración al área de Atlanta desde mercados más caros como la Costa Oeste y el Noreste mantendrán altos los precios de la vivienda.
“Es un estado relativamente más barato para vivir”, dijo acerca de Georgia. Pero “la atracción de empleos mejor remunerados ha desplazado a algunas personas como maestros o enfermeras que pueden no estar ganando $100,000 al año. A medida que más personas viven en el área, se crea una presión.”
El analista de S&P, Bruce Thomson, dijo que los datos del censo de EE. UU. mostraron que un millón de hogares en Georgia estaban luchando con los costos de vivienda a finales de 2022.
Thomson agregó que alrededor de una cuarta parte de los hogares en 104 de los 159 condados de Georgia están gastando el 30% o más de su ingreso familiar en vivienda. Según el analista, una medida confiable de la asequibilidad de la vivienda es la relación entre el precio medio de la vivienda y el ingreso, que mide la asequibilidad de la vivienda dividiendo el precio medio de la vivienda por el ingreso medio familiar. Dijo que los datos del censo mostraron que la relación en el condado de Fulton se encuentra entre las más altas del estado, con 4.62.
“Durante el período de 2017 a 2022, hubo solo un aumento del 5% allí”, escribió Thomson en un comunicado. “Mientras tanto, otros condados de áreas metropolitanas vieron un aumento más sustancial durante ese período, incluidos Clayton, Gwinnett, Cherokee, Cobb y Forsyth, que vieron aumentos del 47%, 30%, 22%, 20% y 10% en el precio medio de las viviendas en relación con los ingresos, respectivamente.”
En el área metropolitana de Atlanta, la agente inmobiliaria Nicole Howard dijo que cree que los recortes de tasas podrían hacer una diferencia. Esperaba que al menos persuadieran a las personas a ingresar al mercado.
“El futuro se ve mucho mejor”, dijo. “En este momento, nos falta inventario porque muchas personas están indecisas.”
Según un informe de agosto de la firma de corretaje inmobiliario Redfin, a nivel nacional, alrededor del 86% de los propietarios tienen una tasa de interés por debajo del 6%. El informe señaló que esto crea un “efecto de bloqueo”, lo que significa que los propietarios son más propensos a quedarse donde están en lugar de mejorar o reducir su tamaño. Para el 22% de los estadounidenses que tienen una tasa por debajo del 3%, hay incluso menos incentivo para mudarse.
“La gente que tiene una tasa de interés del 3% teóricamente no va a vender su casa y comprar, ya que los precios han aumentado, porque estarían viendo más que duplicar su tasa de interés”, dijo Bill Rawlings, un corredor de Sotheby’s International Realty en Alpharetta.
Si hay alivio para los compradores de vivienda, podría ser de corta duración en un mercado de vendedores. Rawlings, al igual que otros expertos, dice que tasas más bajas aumentarán la demanda y los precios. Dijo que la idea de que un recorte de tasas ofrece mucho alivio es “una especie de falacia”.
“Cuando las tasas de interés bajen, más personas saltarán al mercado, lo que significa que la casa de $400,000 de hoy se elevará a $425,000 (o) $435,000”, dijo.
Pero hay puntos positivos. Por un lado, las condiciones actuales del mercado no son nada parecidas a aquellas vistas durante el auge de la pandemia, cuando las personas hacían fila alrededor de la manzana para ver casas o se veían obligadas a participar en guerras de ofertas.
Sin embargo, para compradores de vivienda como Mancini, el año pasado ha sido una espera ansiosa. Ahora que las tasas están cayendo, comenzará a buscar un adosado o condominio en el área metropolitana. Quiere construir equidad.
Y Mancini debería tener más opciones. Según los datos de Georgia MLS, había cerca de 18,000 listados activos el mes pasado en la región de las 12 condados centrales de Atlanta. Si bien esto es insuficiente para satisfacer la demanda, según Ryan, representa un aumento del 60% en los listados activos en comparación con el mismo periodo del año pasado, cuando había aproximadamente 10,000 casas en venta.
Aun así, el mercado de Atlanta sigue estando a 35,000 casas de un “mercado equilibrado” y el aumento del precio de los terrenos y los costos de construcción están manteniendo caras las viviendas de nivel de entrada. Pero, según Ryan, el mercado finalmente se está moviendo en la “dirección correcta” y, con tasas más bajas, las personas tendrán más poder adquisitivo.
“El hecho de que hayamos visto un aumento en el inventario que sale al mercado abrirá sus opciones de lo que pueden ver”, dijo Ryan.
