origen de la imagen：https://therealdeal.com/miami/2025/03/06/doge-purge-targets-some-south-florida-federal-buildings/
La purga de propiedades federales a nivel nacional, llevada a cabo por Elon Musk, está causando ondas en el mercado inmobiliario comercial de Florida del Sur.
Ya se han comenzado a avistar algunos edificios de oficinas federales en Miami y West Palm Beach que podrían salir al mercado, y un par de contratos de arrendamiento en Miami-Dade y Broward han sido cancelados, mientras que el Departamento de Eficiencia Gubernamental de Musk, o DOGE, corta drásticamente en bienes raíces del gobierno.
Otras propiedades, como la sede del FBI en Miramar y un edificio de oficinas de la década de 1960 en el centro de Miami, podrían ser objetivos primordiales para la redecoración si estos sitios terminan en la lista de eliminación, según expertos.
“En nuestro mercado, podría crear oportunidades porque, a menudo, estos edificios del gobierno están en ubicaciones privilegiadas, y generalmente muy por debajo de su valor de mercado, como algunos de estos viejos edificios de correos que están justo en el medio de los centros urbanos donde ya no pertenecen”, comentó Ben Jacobson de Forman Capital, con sede en Delray Beach, a The Real Deal.
“Esto tenía sentido hace 70 años, pero hoy podrías obtener una gran ganancia.”
Eliminar espacios de casi 100 arrendamientos en más de 70 propiedades en la región de los tres condados será complicado.
El gobierno se podrá enfrentar a cláusulas que requieren pagos a los arrendadores, o enfrentar demandas de los propietarios que buscan hacer cumplir garantías contra la terminación anticipada de arrendamientos.
La decisión del gobierno de desocupar edificios también podría afectar un mercado de oficinas que ya está lidiando con vientos económicos adversos.
Encontrar nuevos inquilinos lleva tiempo, especialmente cuando la afluencia de empresas de fuera del estado ha disminuido.
“Las oficinas urbanas, en buenas ubicaciones, en edificios más nuevos, creo que estarán bien”, dijo Jaime Sturgis, fundador de la correduría Native Realty.
“La oficina suburbana es desafiante; eso ha sido así durante un tiempo.”
La lista en evolución de propiedades objetivo de DOGE
El martes, DOGE ordenó a la Administración de Servicios Generales poner en el mercado 443 edificios “no centrales” que el gobierno posee en 47 estados, que se extienden por un total de 80 millones de pies cuadrados.
La venta generará alrededor de $430 millones en ahorros anuales en costos operativos, según la GSA.
Pero la lista fue eliminada y reemplazada con un mensaje de “próximamente” el miércoles por la mañana.
Bajo el liderazgo de Musk, la persona más rica del mundo, DOGE se mueve rápidamente, con sus planes y ahorros estimados en constante cambio.
La información en el sitio web de DOGE también ha estado plagada de errores, informó The New York Times.
En el sur de Florida, el gobierno de EE. UU. posee 10 edificios, incluidos tres edificios de oficinas y la sede del FBI en Miramar.
Las seis propiedades restantes son tribunales y prisiones, que, según informes, no se verán afectadas por los recortes.
Los arrendamientos gubernamentales también están en la lista de eliminaciones.
Los federales tienen 90 arrendamientos federales en 79 edificios, según un análisis de TRD.
Hasta ahora, los recortes de DOGE han resultado en dos arrendamientos finalizados en Hollywood y Homestead.
Entre las propiedades de propiedad gubernamental que aparecieron brevemente en la lista de la GSA el martes se encuentra el histórico Edificio Federal David W. Dyer y el Palacio de Justicia de EE. UU. en el centro de Miami, que está arrendado a Miami Dade College por otros 106 años.
El edificio actualmente se encuentra en medio de una renovación de $60 millones para “preservar su arquitectura histórica mientras se crea un centro vibrante para la innovación, la tecnología y las artes”, dijo la COO de Miami Dade College, Maryam Laguna Borrego, en un comunicado.
Los nuevos espacios contarán con aulas, laboratorios, galerías y áreas comunitarias, agregó Laguna Borrego.
La universidad no ha recibido ningún aviso de la GSA o DOGE, dijo.
Algunos expertos en bienes raíces comerciales de Florida del Sur no se sorprenderían al ver que la propiedad Dyer llegue al mercado, pero comprar el sitio solo tendría sentido si el edificio pudiera ser demolido y redecorado.
“Si estamos hablando de lo que tiene sentido financiero, no sé si [su uso educativo e institucional] son las mejores funciones”, comentó Jacobson de Forman Capital.
“Pero no sé cuántas personas querrían comprar ese edificio.
¿Se puede reutilizar para multifamiliares? No lo sé.”
Tomando acción con otras propiedades federales
Brickell Bay Plaza, un edificio de nueve pisos en un sitio de 1.4 acres en el próspero vecindario de Brickell en Miami, es, según los corredores comerciales, el activo más valioso del gobierno federal en el sur de Florida.
La GSA originalmente anunció la venta del edificio Brickell en diciembre, antes de que DOGE comenzara su purga.
Aloja oficinas de la Guardia Costera, así como los departamentos de trabajo y cumplimiento de contratos, y vivienda y desarrollo urbano.
“Esa es una propiedad increíblemente valiosa”, dijo Sturgis de Native Realty.
“Su uso actual no es, sin duda, su mejor uso.”
La altura máxima permitida en el sitio es de 48 pisos por derecho, aunque un desarrollador podría construir mucho más alto al contribuir a beneficios públicos de la ciudad, como un parque o vivienda asequible o a través de la Ley de Vida Local del estado.
“Eso probablemente será un desarrollo de uso mixto eventualmente. Podría ser apartamentos, condominios, oficinas, hospitalidad”, dijo Dominic Montazemi de Cushman & Wakefield.
El edificio de 84,300 pies cuadrados de la Administración del Seguro Social en el centro de West Palm Beach también apareció en la lista temporal de activos “no centrales” de la GSA.
“Si la GSA tiene una RFP [solicitud de propuestas] para vender esto, Steve Ross probablemente ya lo sabe y probablemente será el mayor postor”, dijo el corredor Miguel Pinto de Apex Capital Realty.
El año pasado, Ross se alejó de Related Companies, la firma con sede en Nueva York que fundó hace más de 50 años, desglosando su división sureste y formando Related Ross.
Como el jugador preeminente en el mercado inmobiliario de West Palm, Ross tiene un papel fundamental en orientar la evolución de la ciudad en términos de industrias, educación y vivienda.
El multimillonario recaudó fondos para un plan de campus de la Universidad de Vanderbilt en la ciudad, un campus que se prevé que se levante a una cuadra al sur del edificio de la Administración del Seguro Social.
“Podrían sumarlo al campus mismo”, dijo Christopher Lentz de Cushman.
“Si pueden añadirlo, aumentaría el valor del proyecto.”
Sin embargo, una toma de control privada del edificio de la Administración del Seguro Social es complicada ya que la propiedad está adyacente a un tribunal federal.
El gobierno de EE. UU. prefiere que los edificios privados que lo rodean no tengan líneas de vista hacia los tribunales, según informes publicados.
¿Cuánto pueden vender las propiedades?
Exactamente cuánto se pueden vender las propiedades sigue siendo una pregunta.
El proceso de la GSA exige primero ofrecer los edificios para usos públicos, como refugios para personas sin hogar, luego a gobiernos estatales y locales.
Si no están interesados, la GSA se dirigirá al sector privado a través de una oferta sellada o subasta.
Aunque el mercado de sitios de desarrollo se ha recuperado de los precios más bajos de 2023, todavía no está cerca de su punto más alto de los dos años anteriores a la pandemia.
“¿Hay un argumento de que habrían estado mejor al vender en 2021? Sí”, dijo Lentz.
“La tierra puede pasar de ser increíblemente valiosa en un mercado alcista a increíblemente inútil en un mercado bajista debido a los costos de mantenimiento.”
En West Palm Beach, la comparación más cercana para un acuerdo de sitio de desarrollo es la compra de $33 millones de una propiedad cercana de 0.6 acres en el centro de West Palm por parte de la Universidad de Nueva York el año pasado, dijo Pinto.
Si efectivamente eso es el punto de referencia, el sitio de 7 acres que alberga las oficinas de la Administración del Seguro Social y el tribunal federal se desglosaría en $55 millones por acre.
(No está claro cuántos acres de esa propiedad ocupa el edificio de la Administración del Seguro Social).
La redecoración de edificios gubernamentales no es la única opción.
El desarrollador Asi Cymbal está viendo conversiones de oficinas a residenciales en el horizonte, un nicho común en Nueva York que hasta ahora no ha tenido lugar en el sur de Florida.
“El desafío para adaptar oficinas a residenciales suele ser los largos espacios entre las ventanas interiores y el pasillo, lo que significa que si la distancia entre la ventana exterior y el núcleo es demasiado profunda, puedes tener espacio desperdiciado al convertirlo en residencial”, dijo Cymbal, quien trabajó en conversiones en Nueva York y ahora co-lidera Cymbal DLT, con sede en Miami.
“A los residenciales les gusta la luz y el aire y no necesitan un núcleo tan grande y un área trasera como las oficinas.”
Bert Checa, de Lee & Associates, tiene un punto de vista diferente.
El edificio Claude Pepper Federal de 16 pisos y 256,400 pies cuadrados en el centro de Miami, que alberga las oficinas del IRS, el Departamento de Justicia de EE. UU. y la Oficina de Aduanas y Protección Fronteriza, así como el edificio del FBI en Miramar, podrían ser reutilizados como campus de colegios de medicina u otras escuelas técnicas.
“Hay un par de escuelas como Lifeline [University] y Kaiser [University] que están buscando otros campus.
Normalmente buscan edificios independientes con estacionamiento que están ubicados en áreas de alta densidad demográfica para que tengan una mayor población estudiantil”, dijo Checa.
“Creo que esos son probablemente los mejores sectores a los que dirigir estos edificios.
Creo que el sector de [oficinas corporativas] ya tiene demasiada competencia.”
El problema con los arrendamientos
Conseguir al gobierno como inquilino es una buena noticia para los arrendadores.
Los arrendamientos generalmente requieren cartas de crédito a través de las cuales los inquilinos garantizan el pago en caso de que el acuerdo sea terminado prematuramente.
Ese pago podría ser por la duración restante del arrendamiento; una tarifa de finalización, que permite al inquilino pagar una tarifa plana para salir del acuerdo antes; o por otra cantidad acordada previamente, dicen los corredores.
“No hay mejor garantía que la garantía del gobierno federal”, dijo Pinto, el corredor de Apex.
“El arrendador va al banco con esa carta de crédito y dice: ‘¡Oye, el inquilino está en default, banco, dame el dinero!”
En algunos casos, los arrendadores podrían necesitar recurrir a demandas para hacer cumplir las garantías, dijo Sturgis.
Las propiedades de DOGE enumera la oficina de la Oficina de Asuntos Indígenas en Hollywood y una oficina del Servicio Nacional de Parques en Homestead entre los arrendamientos en la lista de eliminación.
En el clima actual de tasas de interés más altas, prestamistas temerosos, costos de seguros más altos y una desaceleración del arrendamiento de oficinas en algunos submercados, sería un golpe adicional para algunos arrendadores perder a su inquilino gubernamental.
Los federales a menudo ocupan grandes bloques de espacio, a veces como un ancla, y son generalmente un inquilino muy deseado, considerado “seguro”, dijo Sturgis.
Si el “gobierno federal rompiera el trato, habría un daño financiero causado al arrendador.
La corriente de ingresos no está ahí, y necesitan adaptar el espacio”, dijo.
“Eso lleva tiempo y dinero.
Lo que los arrendadores percibieron como un retorno de inversión muy confiable con ese inquilino ha cambiado.”
