origen de la imagen：https://www.wbez.org/2025/05/07/contesting-cook-county-property-taxes-can-feel-like-a-part-time-job
Karin Schluecker Korth dice que su casa es demasiado grande para ella, pero no quiere irse.
Contiene la memoria de su difunto esposo Bruce, quien falleció en 2015; su espíritu está en la casa, dice.
Su esposo tenía un talento especial para coleccionar objetos artísticos.
Esto se refleja en la decoración de esta casa unifamiliar estilo American Foursquare con acabado de estuco en el vecindario Edgewater de Chicago.
Entrar por las puertas de entrada se siente como entrar en una galería de arte moderno, llena de estatuas abstractas y papel tapiz de colores profundos.
Bruce pensó en cada pequeño detalle sobre las características de la casa.
Uno de los favoritos de Korth son los dos porches de la casa: uno mirando al norte y el otro al sur.
“En el lado sur, en un hermoso día de marzo, puedo agarrar la silla de salón y sentarme al sol”, dijo Korth.
“Y luego, en julio y agosto, estoy en el lado norte, en el porche sombreado. Quiero decir, eso es perfecto, ¿verdad?”
Karin Schluecker Korth y su esposo, Bruce, quien falleció en 2015.
Manuel Martinez/WBEZ
Entre su estilo y los recuerdos sentimentales que guarda, Korth quiere quedarse en su hogar.
Sin embargo, está cada vez más difícil para la mujer de 67 años permanecer en él, debido a cómo sus impuestos sobre la propiedad siguen aumentando, dijo.
Esto ha llevado a Korth a aprender todo lo que puede sobre cómo apelar sus evaluaciones de propiedad.
Las evaluaciones más altas significan facturas de impuestos sobre la propiedad más altas.
Decenas de miles de propietarios de viviendas en el condado de Cook presentan apelaciones cada año ante la Oficina del Evaluador del Condado de Cook o ante la Junta de Revisión del condado en un esfuerzo por reducir esos costos.
La mayoría de los propietarios que presentan apelaciones lo hacen después de cada reassessment en el sistema trienal del condado.
Los propietarios de viviendas en la ciudad, suburbios del norte y suburbios del sur reciben nuevas evaluaciones cada tres años.
Sin embargo, el proceso de apelaciones ha revelado a Korth muchas deficiencias en la manera en que el condado evalúa las propiedades residenciales; ha encontrado que el proceso de apelaciones puede ser frustrante a veces.
“Nadie puede esencialmente hacer esto cada tres años. Es increíblemente agotador”, dijo.
“Es asombroso. Estoy indignada por la injusticia”.
Los funcionarios del gobierno reconocen que el sistema del condado para evaluar propiedades residenciales necesita reparación.
También dicen que el proceso de apelaciones puede ser complicado y a menudo insatisfactorio para los propietarios de viviendas.
Además, saber cómo navegar exitosamente por el proceso de apelaciones puede inclinar la balanza de la carga tributaria sobre la propiedad del condado para algunos propietarios.
Las apelaciones de evaluación de propiedades han contribuido a trasladar miles de millones de dólares en impuestos a la propiedad de las empresas a los propietarios de viviendas desde 2021, según un informe de la Oficina del Tesorero del Condado de Cook publicado el lunes.
El cambio resultó en facturas de impuestos a la propiedad más altas para los propietarios de viviendas, particularmente para aquellos de bajos ingresos en comunidades latinas y negras, mostró el informe.
Puntos ciegos en la evaluación de propiedades
Korth pudo apelar suavemente su evaluación de propiedad en 2018 después de tomar una clase con la Junta de Revisión del Condado de Cook.
“Mirando hacia atrás, digo que he tenido mucha suerte, porque fui aprobada y el valor estimado de mi hogar —y por lo tanto el valor básico sobre el cual se calcula el impuesto sobre la propiedad— se redujo a donde dije: ‘Sí, eso es justo’”, dijo.
Sus impuestos sobre la propiedad disminuyeron en más de $700, lo que suma más de $2,000 en ahorros durante el período de evaluación de tres años.
Cuando su casa fue reevaluada en 2021, Korth dijo que el valor de mercado estimado de su hogar saltó de $580,000 a $780,000.
Así que apeló nuevamente el valor evaluado de su hogar.
Ella pensó que no había forma de que la evaluación pudiera ser precisa.
Después de todo, la casa no había sido renovada en varias décadas.
Todavía tenía un piso de linóleo y alfombra de 40 años, dijo Korth: “Es una bonita alfombra de pared a pared, pero tiene 40 años, ¿verdad?
Tengo baldosas agrietadas en los baños.
Estoy luchando con el drenaje”.
Pero probablemente esos detalles no fueron considerados cuando su propiedad fue reevaluada.
Al determinar el valor de una casa, la oficina del Evaluador del Condado de Cook considera muchos factores diferentes, como de qué está hecha la casa, cuánta espacio tiene y en qué distrito escolar está.
Pero la oficina carece de información clave sobre el estado interior de una casa.
Los residentes familiarizados con el proceso de apelaciones, como Korth, e incluso el propio Evaluador del Condado de Cook, Fritz Kaegi, coinciden en que es un gran punto ciego en las evaluaciones de propiedades residenciales del condado.
“Nuestro modelado y nuestros analistas son tan buenos como la información que tienen”, explicó Kaegi.
Tener información clave sobre el estado interior de las casas ayudaría a que las evaluaciones sean más precisas, dice Kaegi.
Esta información está disponible en el Conjunto de Datos de Valoración Uniforme del gobierno federal, al que él y los evaluadores de otros condados densamente poblados, como Miami-Dade y Los Ángeles, están buscando acceso.
El conjunto de datos tiene información como el número de baños en una propiedad y la superficie total.
“Creemos que esta información cualitativa que tiene el gobierno federal es realmente el paso más importante que haría que las evaluaciones sean no solo más justas aquí, sino en todo Estados Unidos, donde se disponga de esos datos”, dijo Kaegi.
En la imagen se muestra una vista dentro del hogar de Karin Schluecker Korth el 29 de abril de 2025.
Los funcionarios del Condado de Cook dicen que tener información clave sobre el estado interior de las casas ayudaría a hacer que las evaluaciones de propiedades sean más precisas.
Manuel Martinez/WBEZ
La comisionada de la Junta de Revisión del Condado de Cook, Samantha Steele, también está de acuerdo en que más información sobre lo que hay dentro de las casas de las personas conduciría a evaluaciones más precisas.
Pero dijo que Kaegi debería enviar personas para realizar inspecciones en persona para recopilar esa información: la ley estatal requiere que todas las propiedades, excepto las agrícolas, sean vistas, inspeccionadas y reevaluadas cada cuatro años.
Las propiedades agrícolas son revisadas una vez al año.
La única excepción a esta ley es el Condado de Cook, que tiene su propio ciclo de evaluación trienal que no incluye visualizaciones.
“Estoy trabajando con nuestros legisladores para exigir que el Condado de Cook realice una inspección física.
El resto del estado lo hace cada cuatro años”, dijo Steele, quien está desafiando a Kaegi por la posición de evaluador del Condado de Cook en 2026.
“No estoy pidiendo nada fuera de lo normal.”
En un comunicado, la Oficina del Evaluador del Condado de Cook dijo que es prohibitivamente costoso realizar una revaluación masiva del tamaño que Steele recomienda.
“En 2019, la Oficina del Evaluador pidió a la Asociación Internacional de Oficiales de Evaluación (IAAO) que llevara a cabo una auditoría de nuestras operaciones.
Parte de esa auditoría consideró los recursos requeridos para una revaluación física masiva del Condado de Cook”, decía la declaración.
“La auditoría de la IAAO concluyó que la [Oficina del Evaluador del Condado de Cook] podría contratar a un contratista externo para llevar a cabo una revaluación masiva.
Se estimó que este proyecto de terceros tardaría cuatro años y costaría $88 millones; más del doble del presupuesto anual de toda la Oficina del Evaluador.”
“Creemos que un mejor camino hacia datos de propiedad más precisos es invertir en personal de inspección en campo y tecnología”, continuó la declaración.
“En 2024, contratamos a 10 nuevos miembros del personal de inspección en campo y planeamos contratar a otros 3 este año.
También usamos software de imágenes satelitales como PushPin y NearMap para rastrear actualizaciones de propiedades de forma remota.”
Un proceso agotador
Después de su evaluación de 2021, Korth presentó otra apelación.
Esta vez, el proceso de apelaciones fue mucho más doloroso.
La oficina del evaluador redujo el valor de mercado estimado de su hogar en más de $100,000, pero Korth dijo que todavía se sentía demasiado alto.
Luego presentó una apelación ante la Junta de Revisión del condado; cuando no vieron las cosas a su manera, fue un paso más allá.
“Porque estaba segura con mis comparables de que estoy en un terreno firme, decidí hacer el siguiente paso y apelar a la Junta de Apelaciones de Impuestos sobre la Propiedad de Illinois”, dijo Korth.
Al hacer un caso para su apelación, Korth sabía que tenía que presentar información sobre casas comparables en su área para demostrar que su propia evaluación debería ser reducida.
Pasó horas documentando evidencia que detallaba el estado interior de su casa y de las casas cercanas, utilizando fotos listadas en sitios web de corretaje de propiedad.
Al final del día, Korth pudo lograr que su evaluación se redujera.
Entre todo el ida y vuelta con varias agencias, el proceso duró dos años.
Fue un trabajo duro, pero todo el proceso le ayudó a ahorrar más de $3,000 en impuestos sobre la propiedad cada año durante ese período de evaluación.
A diferencia de Korth, muchos propietarios de viviendas suburbanos no tienen que navegar el proceso de apelaciones por su cuenta.
Los evaluadores de los suburbios proporcionan orientación a los propietarios que desafían sus evaluaciones de propiedad.
El evaluador del municipio de Niles, Scott Bagnall, dijo que presentó alrededor de 1,500 apelaciones en nombre de sus residentes para el año fiscal 2024, y predice que presentará alrededor de 1,000 más este año.
“Básicamente somos los defensores de los contribuyentes”, dijo Bagnall.
“No estamos en contra del contribuyente. Estamos del lado del contribuyente. Vivimos en el distrito y sufrimos los mismos impuestos y los mismos problemas que los contribuyentes.”
Bagnall es un abogado que ha aprendido los entresijos de las solicitudes de apelación después de haber presentado tantas.
Incluso escribió un libro llamado “Reduce Your Property Tax” que detalla el proceso de apelaciones.
El libro tiene como objetivo ayudar a los lectores a analizar el valor evaluado de sus hogares y comprender las responsabilidades y limitaciones de cada parte involucrada en el sistema tributario.
Al presentar una apelación, Bagnall dijo que los residentes tienen que completar un formulario con su información básica, como la dirección y el número de índice de propiedad o PIN.
Luego compila comparables, que son especificaciones detalladas de propiedades cercanas.
“Las cosas se complican un poco si no lo has hecho un par de veces y no entiendes qué es lo que buscan en la oficina central”, dijo.
“Me siento a veces como si [los evaluadores de los municipios] no se involucraran para hacerlo y ayudar a las personas y decirles qué está pasando, no van a poder hacerlo por sí mismos”, dijo Bagnall.
“No es que no estén calificados o sean incompetentes ni nada.
Es solo … un proceso difícil de aprender.”
Karin Schluecker Korth revisa varios años de documentos de evaluación fiscal el 29 de abril de 2025.
Utilizó los documentos para apoyar sus apelaciones exitosas para reducir el valor evaluado de su propiedad y, en última instancia, sus facturas de impuestos.
Manuel Martínez/WBEZ
Korth sabe tanto por experiencia duramente ganada.
Dijo que trabajar en el proceso de apelaciones se siente como un trabajo de medio tiempo.
Viviendo en la ciudad, no tiene un evaluador de municipio que pueda hacerlo por ella.
Ha intentado contratar abogados de impuestos sobre la propiedad, pero Korth dijo que le resultó difícil seguir cómo exactamente la estaban ayudando.
Y requerían el pago por adelantado.
“Querían el dinero antes de que yo tuviera algún retorno”, dijo.
Kaegi dijo que los propietarios de viviendas tienen más éxito representándose a sí mismos, en lugar de usar un abogado o consultor de impuestos sobre la propiedad.
“La razón es que el propietario es el mayor experto en su propia propiedad”, dijo.
En su reevaluación más reciente, Korth dijo que la oficina del evaluador estableció el valor de mercado estimado de su hogar en $860,000.
Planea presentar otra apelación, pero está dividida.
A medida que Korth envejece, la carga de los impuestos a la propiedad en aumento y el cuidado de una casa grande solo y por sí sola comienza a pesarle.
“No hay realmente una manera de salir de este juego, realmente, excepto mudándose”, dijo.
“Me siento atrapada en esta situación, pero también elijo luchar hasta ahora.
¿Cuánto tiempo?
No tengo idea.
Pero por ahora, lucho.”
Adora Namigadde es colaboradora de WBEZ.
Si desea ponerse en contacto con ella después de esta historia, envíele un correo electrónico a [email protected]
