origen de la imagen：https://www.chicagotribune.com/2025/05/29/editorial-property-taxes-chicago-reassessments-assessor-kaegi/
La mayoría de los propietarios de viviendas en Chicago verán aumentar significativamente sus facturas de impuestos sobre la propiedad más adelante este año, y eso es antes de que cualquier aumento fiscal por parte de las escuelas, la ciudad u otros gobiernos locales entre en efecto.
Ahora que se han completado las reevaluaciones de propiedades en Chicago, los contribuyentes residenciales asumirán el 54% de la carga tributaria de la ciudad, un aumento del 51% con respecto al año pasado, reportó el Asesor del Condado de Cook, Fritz Kaegi.
Ese cambio entrará en vigor con las facturas del segundo plazo este otoño.
En el mundo de los impuestos sobre la propiedad, los entes fiscales reciben los montos que imponen, independientemente de quién paga, y las evaluaciones determinan cómo se dividen esos cargos entre propietarios residenciales y propiedades comerciales.
Es un juego de suma cero, repleto de sorpresas desagradables.
Si bien tres puntos porcentuales pueden no parecer mucho, para un total de impuestos sobre la propiedad en miles de millones, tales cambios son realmente significativos.
Basado en la recaudación de impuestos sobre la propiedad del año pasado en Chicago por diversas entidades gubernamentales, ese cambio en la asignación solo agregará aproximadamente $250 millones a la carga de los propietarios residenciales, según la oficina del asesor.
Por supuesto, el total de gravámenes fiscales de este año será mayor que el del año pasado, gracias a las Escuelas Públicas de Chicago.
CPS ha incrementado consistentemente los impuestos a la propiedad en casi $80 millones anualmente, el aumento más alto que se les permite por ley, así que aproximadamente $43 millones de ese aumento recaerán sobre los propietarios de viviendas después de las reevaluaciones.
Eso lleva el incremento colectivo para los propietarios de viviendas en Chicago a unos $293 millones.
Los detalles sobre cuánto aumentarán las facturas de impuestos a la propiedad residencial en Chicago aún no están disponibles mientras aguardamos los totales finales sobre gravámenes gubernamentales y otros datos.
Pero, basándonos en la experiencia reciente, el aumento para muchos será doloroso.
Antes de continuar, deberíamos explicar por qué estamos discutiendo los impuestos sobre la propiedad solo en Chicago y no en todo el Condado de Cook.
Cada tres años, el asesor re-evalúa propiedades en una parte del condado para fines fiscales.
Este año, es el turno de la ciudad de Chicago.
El año pasado, fue la mitad sur de los suburbios del Condado de Cook.
El próximo año, será la mitad norte.
Estas reevaluaciones pueden resultar en cambios sustanciales en las facturas de impuestos.
En los suburbios del sur, las facturas medianas de impuestos a la propiedad residencial aumentaron casi un 20% el año pasado tras la reevaluación.
Eso siguió a un cambio de 4 puntos porcentuales en la carga total hacia los contribuyentes residenciales desde los contribuyentes comerciales, debido a las reevaluaciones de 2023.
El impacto del cambio de 3 puntos porcentuales en Chicago aún debe ser detallado; estimaciones más precisas estarán disponibles este verano.
Pero la experiencia en los suburbios del sur sugiere un aumento mediano en la ciudad en los bajos dígitos dobles.
Quizás más comparable sería la experiencia de Chicago después de la reevaluación trienal anterior, en 2021.
Para ese año fiscal, debido al aumento de los gravámenes y una ligera mayor participación de la carga total, las facturas de impuestos residenciales aumentaron en $261 millones, según la oficina del asesor.
Eso llevó a un aumento del 8% en las facturas medianas de impuestos para los propietarios de viviendas en Chicago, según un informe en ese momento de la oficina del tesorero del Condado de Cook.
Por lo tanto, ya sea que el aumento mediano sea tan bajo como el 8% o tan alto como el 15%, es justo proyectar que la mayoría de los propietarios de viviendas en Chicago verán aumentos sustanciales en sus próximas facturas de impuestos.
Y algunos seguramente recibirán aumentos sorprendentes, como fue el caso en los suburbios del sur.
Se observarán disparidades también de barrio en barrio, gracias a los diferentes aumentos de valor de la propiedad en varias partes de la ciudad.
Anécdotamente, los valores residenciales agregados tras la reevaluación aumentaron más en algunos barrios de bajos ingresos que en áreas adineradas como la Costa Dorada.
Eso podría resultar en picos en las facturas de impuestos a la propiedad en partes de la ciudad habitadas por residentes que menos pueden absorberlos y aumentos más moderados, o incluso reducciones, en barrios donde los residentes están mejor.
El Asesor Kaegi continúa culpando a la Junta de Revisión de Propiedades del Condado de Cook, que tiene la última palabra sobre las apelaciones de los propietarios de propiedades sobre el trabajo del asesor.
La junta recortó las evaluaciones de propiedades comerciales en Chicago en $4.4 mil millones, o un 17%, este año, mientras que recortó los valores residenciales en solo $0.4 mil millones, o un 1%, según dijo el asesor en su comunicado de prensa del 20 de mayo.
Las reevaluaciones iniciales de Kaegi, improbable, habrían aumentado la participación comercial de la carga tributaria en 2 puntos porcentuales al 51%.
La participación comercial cayó al 46% después de los cambios de la Junta de Revisión.
Los miembros de la junta, como el ex concejal George Cardenas, cuyo distrito de la Junta de Revisión incluye el lado suroeste y partes del lado noroeste de Chicago, dicen que están utilizando datos específicos de propiedad al considerar apelaciones y que la metodología más generalizada de Kaegi infló artificialmente los valores comerciales.
Esta página ha cuestionado si la oficina de Kaegi contabilizó adecuadamente las brutales pérdidas que sufrieron los propietarios de edificios de oficinas y propiedades comerciales en el centro.
Pero el continuo tira y afloja entre el asesor y la junta simplemente subraya que ambas agencias necesitan trabajar en el futuro para forjar una metodología común para evaluar los valores de propiedad.
A corto plazo, el dolor que vendrá para los propietarios de viviendas en Chicago debería servir como una advertencia para los entes fiscales, particularmente la ciudad de Chicago.
La revuelta del año pasado en el piso del Concejo de la Ciudad sobre el propuesto aumento de impuestos sobre propiedad de $300 millones del alcalde Brandon Johnson probablemente será solo el preludio de una batalla presupuestaria mucho más dura si el alcalde intenta nuevamente equilibrar las cuentas de Chicago a expensas de los contribuyentes de propiedades.
Imagina cuánto más intensa sería la ira este próximo otoño si Johnson hubiera conseguido la aprobación de ese aumento de $300 millones.
Eso habría agregado otros $162 millones a los aumentos residenciales que se acercan a los $300 millones tal como están.
El pasado diciembre, los concejales rechazaron incluso el último intento de Johnson de un aumento de $68.5 millones.
Preveían la dinámica que estamos experimentando ahora.
Entonces, incluso frente a un agujero presupuestario de $1 mil millones, aumentar los impuestos sobre la propiedad en su propio peligro político, alcalde Johnson y miembros del Concejo de la Ciudad.
Y que esto sirva también como una advertencia para los miembros de la junta escolar de Chicago, todos los cuales serán electos a partir de 2027.
Los constantes aumentos de impuestos sobre la propiedad para financiar un sistema escolar público abultado recibirán un foco más intenso una vez que todos los miembros de la junta tengan que enfrentar a los votantes.
