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Los propietarios de oficinas en Houston están descubriendo que ser la segunda opción no es tan malo.
Años después de que los inquilinos comenzaron a flock a los edificios más nuevos y de mayor calidad disponibles en la ciudad, la falta de nueva construcción ha permitido que la demanda gane terreno sobre la oferta.
A pesar de que Houston tiene una de las tasas de vacantes de oficinas más altas de la nación, sus edificios de primer nivel están casi llenos, lo que está elevando los alquileres y minimizando la oferta de concesiones.
Esto está forzando finalmente a algunos inquilinos a considerar la segunda mejor opción: edificios antiguos, bien ubicados, de Clase A y algunos de Clase B.
Los corredores de oficinas de Houston dicen que las tasas de ocupación y alquiler favorables están fluyendo hacia abajo, señalando una recuperación más amplia del mercado y beneficiando a los propietarios que estaban en pánico hace solo unos años.
“Es una tendencia interesante que hemos visto.
Somos receptores de un vuelo a la calidad en un sentido negativo”, dijo Margaret Hartman, directora de operaciones de Hartman Properties, que adquirió siete edificios de Clase B en el Energy Corridor de Houston hace unos ocho años.
Después de reparar los edificios, ofrecer pequeñas suites listas para arrendar y captar inquilinos que no pueden permitirse edificios de primer nivel, la firma dijo que ha aumentado las tasas de ocupación de los edificios en un promedio del 27%.
“A medida que la inflación aumenta y las tasas se mantienen altas, podemos aumentar las tarifas”, dijo Hartman.
“Económicamente está funcionando para nosotros”.
Los últimos datos muestran por qué las oficinas de subtrophy están recibiendo otra mirada.
Mientras que la vacante general de la ciudad era del 26.3% en el primer trimestre, las propiedades de Clase A construidas en 2015 o después tenían una tasa de vacantes del 11.7%, según JLL.
El alquiler medio en Houston es de $31.25 por pie cuadrado, pero las propiedades de Clase A están pidiendo $36.14, lo que saca a muchos del mercado.
“Todos han sido advertidos sobre lo que está sucediendo, que ha habido presión sobre las tarifas en términos de producto trofeo de Clase A”, dijo Anya Marmuscak, vicepresidenta ejecutiva y corredor de representación de inquilinos de JLL.
“Se ha vuelto más pronunciado en el último año aproximadamente”, agregó.
Entre las oficinas de Clase A, hay una diferencia de tasa de vacantes de 18.4% entre edificios construidos antes y después de 2015, dijo.
La tendencia que ayudó a llenar los edificios de primer nivel impactó desproporcionadamente el stock de oficinas de Clase B de Houston, que experimentó el 87% de las pérdidas de ocupación del mercado durante la última década, dijo Ariel Guerrero, líder del equipo de insights de la región de Texas y Denver para Avison Young.
Sin embargo, la actividad de arrendamiento está aumentando en propiedades de menor categoría, y Houston vio un aumento del 7% en la actividad de arrendamiento de Clase B durante el último año.
Esa fue la cuarta tasa más alta a nivel nacional, según un informe de Avison Young publicado la semana pasada.
“Es muy prometedor ver esto porque ha sido un período muy desafiante para Houston durante los últimos 10 años”, dijo Guerrero.
Los paquetes de concesiones astronómicos que atrajeron a los inquilinos a arrendar espacio de oficina durante la recesión están convirtiéndose en cosa del pasado, dijo Katy Gragg, vicepresidenta senior y corredor de arrendamiento de oficinas de Transwestern.
El ciclo a la baja de las oficinas de Houston comenzó con la caída del petróleo en 2014, luego la pandemia lanzó otra gran bomba.
“Los propietarios estaban desesperados en muchos casos”, dijo Gragg.
“Hubo dos años de alquiler gratuito y paquetes de TI que fueron simplemente sin precedentes, como más de $10 por pie cuadrado por año de término”.
Muchas de esas concesiones nunca tuvieron sentido económicamente, pero vendieron el potencial del edificio, dijo.
“La música iba a detenerse de todos modos… Con el mercado de propiedad no apoyando estos acuerdos y la oferta y la demanda no apoyando estos acuerdos, finalmente estamos obteniendo un alivio hacia abajo en los paquetes de concesiones”, dijo Gragg.
Esta nueva tendencia exige educación y comunicación entre corredores e inquilinos en búsqueda de espacio, afirmó.
A pesar de alrededor de 50 millones de pies cuadrados de espacio de oficina vacante en el mercado de Houston, muy poco de eso está en los edificios de oficinas más deseables.
“Estuve en una gira representando al propietario la semana pasada, y el inquilino incluso hizo el comentario”, dijo Gragg.
“Él dijo: ‘Simplemente no podía creer que hubiera tan pocas opciones'”.
Los propietarios como Hartman Properties están aumentando sus esfuerzos para captar inquilinos que no pueden permitirse los edificios de primer nivel, pero que aún quieren una buena ubicación y un edificio bien administrado, dijo Hartman.
“Estamos cosechando los beneficios de nuestra ubicación”, afirmó.
Los edificios están alcanzando la estabilización, y Hartman Properties puede aumentar los alquileres entre $1 y $2 por pie cuadrado y no tener problemas para arrendar a esas tarifas, dijo.
Las oficinas de Clase B tienden a atraer empresas más pequeñas con huellas de arrendamiento más pequeñas, dijo Guerrero.
Mientras que los arrendamientos de Clase A promedian de 9,000 a 11,000 pies cuadrados, los arrendamientos de Clase B promedian alrededor de 2,300 pies cuadrados, dijo.
Hartman también ha capitalizado esta tendencia.
“En lugar de enfocarnos en atraer a un gran inquilino nuevo, hemos puesto capital de arrendamiento para dividir los espacios y ofrecer al mercado espacios listos para arrendar de 1,500 a 3,000 pies cuadrados”, dijo Hartman.
“Lo que hemos experimentado es que esos arrendan muy rápido”.
El mercado de Houston ha visto varios grandes arrendamientos de Clase B durante el último año, lo que ayudó a aumentar la actividad de arrendamiento de Clase B año tras año, dijo Guerrero.
Estos incluyen los 150,000 pies cuadrados de Frazer en Sugar Land, los 94,000 pies cuadrados de Ezee Fiber en el suroeste de Houston y los 135,000 pies cuadrados de Blue Cross Blue Shield, también en el suroeste de Houston.
Sin embargo, no todo son rosas todavía.
La demanda de arrendamiento de Clase B sigue siendo un 24% más baja que antes de la pandemia, según el informe de Avison Young.
Las oficinas de Clase B también tenían una tasa de vacantes promedio del 27.7% en el primer trimestre, más alta que el promedio de Houston del 26.3%.
Pero la relativa escasez de edificios de primer nivel empujará a más inquilinos a considerar propiedades de Clase B, dijo Guerrero.
Una recuperación significativa llevará tiempo, aunque Houston podría estar adelantado en el juego.
“Desde que comenzamos la recesión antes que la mayoría de los mercados, creo que eso posiciona a Houston bien”, dijo.
“Vamos a estar entre los principales mercados en lo que respecta al crecimiento de ocupación.
No va a ser como lo que solíamos ver durante los buenos tiempos.
Pero bueno, aceptaremos cualquier cosa”.
