origen de la imagen：https://hoodline.com/2025/06/san-francisco-mayor-signs-groundbreaking-legislation-to-convert-empty-offices-into-homes-aiming-for-downtown-revitalization/
Imagina caminando por Market Street, pasando por imponentes edificios de oficinas donde las luces permanecen apagadas mucho después de las 5 PM, sus ventanas oscuras como ojos huecos que miran a una ciudad desesperada por lugares para vivir.
Ahora imagina esos mismos edificios vibrando con residentes cocinando la cena, niños haciendo sus tareas y toda la vida desordenada y maravillosa que hace que un vecindario realmente se sienta vivo.
Esa es la visión detrás del último impulso legislativo del alcalde Daniel Lurie: un esfuerzo amplio para transformar la abundancia de torres de oficinas vacías de San Francisco en viviendas necesarias.
Y sorprendentemente, está funcionando.
Cuando Lurie firmó la legislación para impulsar las conversiones de edificios de oficinas vacíos en viviendas en el centro, no fue solo otro anuncio de políticas.
Con las tasas de vacantes de oficinas rondando el 36.7% y un mandato para construir 82,000 unidades de vivienda para 2031, esto representa la apuesta más grande de San Francisco hasta ahora para resolver dos crisis con una solución creativa.
Lo que es notable no es solo la política en sí, sino cómo Lurie la llevó a cabo.
En una ciudad donde lograr que los supervisores se pongan de acuerdo sobre el almuerzo puede ser un desafío, esta legislación navegó con un raro apoyo unánime de la Junta de Supervisores.
Según la oficina del alcalde, la colaboración marcó “una nueva era de cooperación en el Ayuntamiento”.
¿El secreto?
Lurie no intentó reinventar la rueda; simplemente eliminó las piedras burocráticas que impedían que rodara.
La primera pieza de legislación, firmada en febrero, simplemente eliminó las barreras financieras que hacían que las conversiones fueran imposibles.
Hablamos de tarifas de vivienda inclusiva y tarifas de impacto de desarrollo que, según The San Francisco Examiner, suman de $70,000 a $90,000 por unidad en costos de construcción.
“Transformar oficinas vacías en viviendas ayudará a impulsar nuestra recuperación en el centro mientras crea nuevos hogares para los sanfrancisqueños”, declaró Lurie, con un optimismo que haría que un cínico experimentado de San Francisco se pusiera a rodar los ojos— excepto que esta vez hay evidencia real de que podría funcionar.
Pero Lurie no se detuvo ahí.
La legislación más reciente, elaborada con el presidente de la Junta Rafael Mandelman, crea algo llamado un distrito de financiamiento para la revitalización del centro— que suena increíblemente aburrido hasta que te das cuenta de que es bastante inteligente.
Los desarrolladores pueden recibir distribuciones anuales de ingresos fiscales por un período de 30 años para compensar los costos de desarrollo.
Traducción: los ingresos fiscales futuros ayudan a pagar la construcción del presente, y todos ganan cuando los edificios vacíos se convierten en viviendas que pagan impuestos.
The Real Deal informa que los proyectos elegibles tienen hasta finales de 2032 para optar por el distrito de financiamiento— otorgando a los desarrolladores una línea de tiempo clara y a los funcionarios de la ciudad una forma de medir el éxito.
Mientras los tecnócratas debaten los puntos más sofisticados, el desarrollador Richard Hannum está ocupado demostrando que el concepto funciona.
Su conversión del histórico Humboldt Bank Building en 785 Market Street en 124 unidades residenciales se lee como un milagro menor en una ciudad donde los proyectos de desarrollo a menudo tardan más que épocas geológicas.
Hannum, quien ha trabajado en el desarrollo en San Francisco durante 40 años, le dijo a The San Francisco Standard que trabajar con la burocracia de la ciudad en este proyecto fue “el compromiso más colegiado de los burócratas y equipos de desarrollo y arquitectura que he experimentado”.
Cuando un desarrollador en San Francisco llama a los burócratas de la ciudad “colegiados”, sabes que algo significativo ha cambiado.
El edificio de 19 pisos, construido en 1908, que requirió más de $70 millones en inversión, tenía las características adecuadas para la conversión: plantas de piso estrechas, numerosas ventanas y elegibilidad para créditos fiscales para edificios históricos.
Pero lo que lo hace particularmente interesante es su mercado objetivo: residentes de ingresos medios que ganan entre el 80 y el 135 por ciento del ingreso medio del área, llenando un vacío crucial que tanto los desarrollos de lujo como las viviendas subsidiadas suelen ignorar.
Mientras tanto, un segundo proyecto en 995 Market Street está adoptando un enfoque completamente diferente.
Según San Francisco YIMBY, esta conversión crea ocho grandes unidades de cinco habitaciones administradas como una “aldea vertical” por una organización llamada Berlinhouse Society— porque si vas a reimaginar la vida urbana, podrías ser creativo al respecto.
Antes de emocionarnos demasiado con este cuento de hadas de renovación urbana, hablemos de números.
Los funcionarios de la ciudad estiman alrededor de 32 millones de pies cuadrados de espacio de oficina vacío en toda la ciudad—equivalente a unos 22 torres de Salesforce.
Eso es una cantidad asombrosa de espacio vacío en una ciudad donde la gente duerme en coches porque no puede encontrar vivienda asequible.
La magnitud de la crisis de oficinas es genuinamente sin precedentes.
CoStar informa que se estima que hay 147,303 menos trabajadores de oficina que visitan el centro de San Francisco que antes de la pandemia.
Eso es como si toda una ciudad de personas que solían almorzar, comprar y mantener el ecosistema económico vibrando—y simplemente no están regresando.
Este cambio dramático ha dejado a los propietarios de edificios en apuros.
Muchos no pueden generar suficientes ingresos por alquiler para hacer frente a su deuda, poniendo en riesgo miles de millones de dólares en préstamos respaldados por oficinas.
Es un castillo de naipes financiero que hace que la conversión de oficinas a residenciales sea menos una buena idea y más un imperativo económico.
San Francisco no está operando en el vacío aquí.
Los datos nacionales de RentCafe muestran que las conversiones de oficinas a apartamentos están explotando en todo el país, con un récord de 71,000 unidades esperadas en 2025.
Nueva York encabeza la lista con 8,310 unidades, seguida de Washington, D.C. con 6,533 unidades.
Chicago ha sido particularmente agresiva a través de su iniciativa LaSalle Street Reimagined, que Engineering News-Record informa que está implementando $250 millones en financiamiento de impuestos para reutilizar cinco edificios de oficinas en el centro.
La experiencia de Nueva York en la década de 1990 creó más de 12,000 unidades de vivienda a partir de espacios de oficina obsoletos—probando que el concepto funciona a gran escala.
Pero San Francisco enfrenta algunos desafíos únicos.
Como destaca SFist, la ciudad carece de la abundancia de grandes torres de oficinas anteriores a la Segunda Guerra Mundial que tienen ciudades de la costa este—edificios que son mucho más fáciles de convertir que las torres modernas con plantas de piso profundas diseñadas para iluminación eléctrica.
Marc Babsin ha pasado por este rodeo antes.
El presidente de Emerald Fund convirtió exitosamente una oficina de seguros en 100 Van Ness en vivienda en 2015, por lo que conoce tanto el potencial como las trampas.
Llamó a la nueva legislación “una pieza vital del rompecabezas” para desbloquear la tubería de construcción.
Babsin estima que un edificio de oficinas con las “características adecuadas” podría convertirse en vivienda por un 30% menos que el costo de una construcción desde cero—un ahorro significativo en una ciudad donde los costos de construcción son legendariamente altos.
Pero hay una trampa: los costos de construcción han aumentado aproximadamente un 70% desde su proyecto de 2015, mientras que los alquileres han permanecido relativamente planos.
“Hoy la conversación con los prestamistas es breve”, explicó Babsin.
“Pero con este conjunto de reformas, creo que los inversionistas verán que estos proyectos son más financiables.
Hemos reducido la brecha de inviabilidad.”
La perspectiva sindical agrega otra capa de apoyo.
Jay Bradshaw, oficial ejecutivo del sindicato Nor Cal Carpenters, le dijo a la oficina del alcalde que la legislación “estará impulsando la construcción de viviendas desesperadamente necesarias construidas por trabajadores sindicalizados y estimulará un estímulo económico que impactará positivamente a toda San Francisco.”
Cuando tanto desarrolladores como sindicatos cantan la misma canción, sabes que la dinámica política está alineada.
No todos los edificios de oficinas pueden convertirse en un gran lugar para vivir, a pesar de lo que los optimistas políticos puedan sugerir.
La firma de arquitectura Gensler, que ha analizado más de 1,300 proyectos de conversión potenciales en todo el país, estima que solo alrededor del 34% de los edificios de oficinas son realmente convertibles.
El punto óptimo tiende a ser edificios de Clase B y Clase C de las décadas de 1960 y 1970, que tienen plantas de piso más pequeñas y más adaptables y son más baratos de adquirir que los edificios más nuevos.
Estas torres más antiguas suelen contar con plantas de piso estrechas y abundantes ventanas que hacen que la vida residencial sea realmente placentera— en lugar de vivir en lo que se siente como una granja de cubículos convertida.
Aquí es donde las cosas se ponen interesantes desde una perspectiva política.
Al renunciar a los requisitos de vivienda inclusiva y tarifas de impacto de desarrollo específicamente para los proyectos de conversión, San Francisco está haciendo una gran apuesta: que aumentar la oferta total de vivienda es más importante que asegurar que cada proyecto incluya unidades asequibles.
Es un riesgo calculado que refleja los debates en curso sobre las estrategias más efectivas para abordar la crisis de vivienda de San Francisco.
Algunos defensores de la vivienda se preocupan por darle a los desarrolladores un pase libre sobre las contribuciones a la vivienda asequible.
Pero los partidarios argumentan que convertir edificios de oficinas vacíos en cualquier tipo de vivienda— incluso vivienda a precio del mercado— ayuda a abordar la escasez fundamental de suministro que hace que los costos se disparen para todos.
El proyecto Humboldt Bank ilustra este enfoque en la práctica.
Si bien no incluye unidades tradicionales a precios por debajo del mercado, se dirige a residentes de ingresos medios en un rango de precios que a menudo se pasa por alto tanto en desarrollos de lujo como en vivienda asequible subsidiada.
No es una solución perfecta, pero es una pragmática.
¿Qué sucede cuando de repente agregas miles de residentes a un área del centro que ha estado luchando económicamente?
Hoodline San Francisco informa que aproximadamente 1,200 propiedades califican para el programa de conversión, con proyecciones que sugieren que 50 podrían ser factibles de convertir, potencialmente añadiendo alrededor de 4,400 nuevas unidades de vivienda.
Eso es una inyección significativa de residentes en vecindarios que han sido principalmente distritos comerciales.
La esperanza es que más personas viviendo en el centro signifique más clientes para restaurantes, tiendas y servicios— creando el tipo de vitalidad 24/7 que hace que los vecindarios se sientan vivos.
El riesgo es que la infraestructura y los servicios necesarios para apoyar comunidades residenciales podrían no mantenerse al día con las conversiones.
Entonces, ¿la estrategia de conversión de oficinas del alcalde Lurie realmente hará una diferencia en la crisis de vivienda de San Francisco?
La respuesta honesta es: es demasiado pronto para decirlo, pero los primeros indicios son alentadores.
Con solo un gran proyecto completado y unos pocos más en proceso, aún estamos en la fase del programa piloto.
La verdadera prueba será si los desarrolladores realmente avanzan con esos 50 proyectos de conversión factibles que la ciudad ha identificado, o si los desafíos de financiamiento y los obstáculos regulatorios continúan manteniendo la mayoría de los edificios vacíos.
Lo que está claro es que San Francisco finalmente está dispuesta a experimentar con cambios de políticas significativos en lugar de simplemente lamentar la crisis de vivienda.
La combinación de exenciones de tarifas, financiamiento de impuestos y aprobaciones simplificadas representa el tipo de enfoque integral que realmente tiene una oportunidad de funcionar a gran escala.
Y en una ciudad que se ha hecho famosa por hablar de problemas más que resolverlos, eso solo se siente como un progreso que vale la pena celebrar.
Si esto conduce a un centro vibrante y de uso mixto que los planificadores imaginan—bueno, pregúntame de nuevo en unos años cuando podamos ver cuáles de esas ventanas de oficinas oscuras han comenzado a brillar con la cálida luz de las personas que realmente viven allí.
