origen de la imagen：https://www.bisnow.com/south-florida/news/construction-development/miami-developers-reckon-with-sea-level-rise-and-shifting-regulations-129815
La costa de Florida del Sur puede ser una de las propiedades inmobiliarias más valiosas del mundo, pero a medida que los niveles del mar aumentan, los desarrolladores se ven obligados a adaptarse — y algunos están considerando cuánto tiempo pueden continuar construyendo junto a aguas crecientes.
En el Foro de Desarrollo de Frontera de Bisnow, Chris Schlank, socio gerente de Savanna, expresó que, entre la amenaza del aumento del riesgo de inundaciones, mandatos locales desiguales y recortes a la Administración Nacional Oceánica y Atmosférica (NOAA) y al Centro Nacional de Huracanes, los desarrolladores están enfrentando los retos de construir proyectos costeros de miles de millones de dólares.
“En el largo plazo, tienes que evaluar si realmente vale la pena volver a desarrollar la costa en estas áreas que están en riesgo”, dijo Schlank.
Savanna, con sede en Nueva York, está construyendo un desarrollo de condominios y apartamentos de lujo llamado Olara en West Palm Beach, en la Laguna de Lake Worth. En marzo, obtuvo un préstamo de construcción de 380 millones de dólares para el edificio.
Separado por North Flagler Drive, Schlank siente que la propiedad está relativamente protegida, con una inversión mínima en características vulnerables, a diferencia del muelle privado de la propiedad de lujo que se encuentra al otro lado de la calle.
Schlank comentó en el escenario del Mayfair House Hotel en Coconut Grove que la propuesta de valor para construir en la costa todavía parece obvia a corto plazo, pero la creciente frecuencia de tormentas catastróficas lo está haciendo dudar.
“¿Va a ser exponencial? ¿Va a ser un aumento constante del nivel del mar?”, se preguntó. “No lo sabemos”.
La NOAA, la agencia federal responsable de rastrear los eventos climáticos en EE. UU., anunció que dejará de informar sobre desastres de mil millones de dólares, lo que podría dificultar que las industrias evalúen el costo y la frecuencia de tormentas severas.
Sin embargo, la falta de acceso a los datos de la NOAA no detiene el aumento de las temperaturas del océano Atlántico a niveles históricos y su continuo ascenso, lo que impulsa huracanes más frecuentes e intensos.
Los océanos también están en aumento — la NASA encontró que los niveles del mar aumentaron el año pasado más de lo que habían pronosticado originalmente, por 0.06 pulgadas, según informó el Miami Herald. Se espera que los niveles del mar aumenten otros 2 pies para 2060. Pero Miami, que solo se sitúa a aproximadamente 3 pies sobre el nivel del mar, podría alcanzarlo antes.
Danilo Nanni, principal de DeSimone Consulting Engineering en Miami, comentó que su equipo, que trabajó en la Terminal de Cruceros MSC en PortMiami, planificó para el aumento del nivel del mar.
Diseñaron la terminal para soportar hasta 3 pies de aumento del nivel del mar, estructurando el edificio para funcionar bajo múltiples escenarios de elevación, incluyendo pisos de garaje más altos e infraestructuras flexibles que podrían adaptarse con el tiempo.
“Puedes mitigar el costo porque intentas diseñar de manera que funcione con el aumento del nivel del mar”, afirmó Nanni.
Pero adaptarse no siempre es tan sencillo, ya que las mandatos cambiantes y la falta de regulaciones cohesivas complican el proceso, afirmaron los panelistas.
Algunos de los cambios más significativos en los estándares de construcción en los últimos cinco años fueron los códigos de construcción para muelles, dijo Laura Tauber, principal de Taubco Realty Co. con sede en Bay Harbor.
Miami Beach lanzó un Plan de Priorización de Muelles en 2021 que identificó 66 muelles y tres costas vivas que requerían atención. Debido a que el 91% de sus muelles están en propiedad privada, la ciudad fortaleció la política para exigir que todos los nuevos muelles se construyan a una elevación de 5.7 pies sobre el nivel del mar estándar. También exigió que los muelles en mal estado se reconstruyan a ese mismo estándar.
Los materiales de construcción para propiedades también deben cumplir con requisitos más estrictos de elevación en caso de inundaciones, comentó Tauber. Pero no es un proceso sencillo con los municipios.
Jorge Garcia, CEO de la firma arquitectónica Garciastromberg, trabajó en un proyecto de muelle donde los reguladores insistieron en un nuevo estándar de elevación, independientemente de las condiciones existentes del sitio.
Cuando su equipo creó un modelo 3D, reveló que construir el muelle a la altura mandada atraparía agua durante las tormentas, convirtiendo efectivamente el sitio en una ” bañera de 13 acres” y provocando inundaciones en los edificios que se suponía debían protegerse.
“La constante falta de un enfoque cohesivo a la situación regulatoria — no solo son las regulaciones difíciles, complicadas y diferentes, la incompetencia en el trabajo de interpretación por parte de los municipios es tan agravante”, dijo Garcia.
Chris Gandolfo, vicepresidente senior de Tavistock Development Co., recordó haber tenido problemas con la Agencia Federal para el Manejo de Emergencias (FEMA) en la reutilización de Pier Sixty-Six en Fort Lauderdale y su barrera contra inundaciones.
Los desarrolladores habían planeado una elevación de 6 pies para el desarrollo de uso mixto de 13,000 pies cuadrados en 2301 SE 17th St., pero para cuando completaron los diseños, FEMA cambió su requisito a 7 pies.
La solución fue prepararse para circunstancias que cambian constantemente y desarrollar un muro que pudiera ajustarse a la altura existente a medida que cambian los requisitos, explicó Gandolfo.
“No es fácil”, dijo Gandolfo. “Toma mucha colaboración con las agencias, tanto locales, estatales como federales, y con sus equipos de diseño para que todo esto suceda”.
Para algunos, el desafío es bienvenido.
Debido a la resiliencia incorporada en los edificios más nuevos de Miami, el cambio climático y el aumento de las primas de seguros tienden a caer más bajo en la lista de preocupaciones inmediatas de los desarrolladores, comentó Bryan Cho, vicepresidente ejecutivo de Related Ross.
“Realmente establecieron estándares para nuestras zonas de huracanes de alta velocidad, han hecho que la nueva construcción sea superior a la construcción antigua”, comentó Cho. “Francamente, estos son los edificios más fuertes y resilientes del mundo que estamos creando hoy, y cada tres años, esos estándares aumentan cada vez más.”
