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Los precios de las viviendas en el sur de Florida están comenzando a desacelerarse, pero el mercado en general sigue estando robustamente a favor de los vendedores, con una brecha significativa emergiendo entre el sector de condominios en dificultades y un mercado de casas unifamiliares más resistente, según un destacado investigador de vivienda en un reciente episodio del podcast “Anti-Social”.
El profesor Ken Johnson, economista de bienes raíces de la Universidad de Mississippi, se unió a los anfitriones Tony Winton y Jan Dillow para analizar la compleja dinámica que presiona los valores de las viviendas locales.
A pesar de los titulares que sugieren un cambio importante, Johnson advirtió contra sobrestimar la caída.
Johnson es el creador del índice de mercado inmobiliario Beracha y Johnson, ampliamente citado, que ayuda a los consumidores a entender la elección entre “comprar vs. alquilar” así como los precios de las viviendas.
Con respecto a las casas frente a los condominios, la brecha creciente entre las casas unifamiliares y los condominios se ve fuertemente influenciada por cambios recientes en la legislación estatal tras el colapso del condominio de Surfside.
“Las nuevas leyes de condominios que están trayendo esto, donde todavía estamos experimentando mejoras significativas, dificultades e incertidumbre sobre los costos,” dijo.
“A todos les desagrada la incertidumbre, y esa incertidumbre va a continuar dañando el mercado de condominios aquí en el sur de Florida.”
Para aquellos que buscan comprar una casa unifamiliar, Johnson afirmó que “van a encontrar que todavía es muy difícil entrar en la vivienda.”
La razón es simple y persistente: alta demanda y una falta fundamental de suministro que data de hace más de una década.
El índice más reciente mostró que, en general, las casas se están vendiendo a una prima del 14% por encima de la inflación.
“Sigue siendo muy, muy un mercado de vendedores,” dijo Johnson.
Señaló que los datos apuntan a una área específica de debilidad.
La mayoría de la caída en los precios se atribuye a un debilitamiento en los precios de los condominios, no en las casas unifamiliares.
“Hemos estado extremadamente cortos de suministro desde aproximadamente 2008,” dijo Johnson.
“No vamos a ver un colapso habitacional como el que vimos hace 15, 16, 17 años. La probabilidad de que eso ocurra es muy, muy baja.”
Esta intensa demanda continúa alimentando una grave crisis de asequibilidad.
Johnson, quien anteriormente pasó 25 años en las universidades Internacional de Florida y Atlántica de Florida, señaló cifras impactantes de su investigación.
En el área metropolitana de Miami, se necesita un ingreso anual familiar de aproximadamente $112,000 para alquilar de manera asequible una unidad promedio.
“Vas a necesitar dos trabajadores en el hogar para poder permitirte fácilmente el alquiler promedio.”
Esta presión conduce a soluciones de vivienda creativas.
“La forma en que siempre hemos resuelto esto es que tendemos a aumentar la densidad dentro de una unidad, es decir, simplemente movemos a más personas,” explicó.
“‘Las chicas de oro’ no era solo una comedia, estaba retratando la realidad.”
Mirando hacia adelante, Johnson desestimó las predicciones de un éxodo masivo de Florida debido a desafíos como costos de seguros o huracanes.
“La desaparición de Miami ha sido pronosticada y prevista tantas veces en los últimos 100 años,” dijo Johnson.
“Las personas continúan llegando en números significativos.”
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