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Los compradores internacionales están dudando en firmar el contrato para bienes raíces en Miami en medio de un último trasfondo de políticas de inmigración endurecidas, una guerra comercial tambaleante y fluctuaciones en las divisas.
Mucho del reciente auge de desarrollo en Miami ha tomado la forma de torres de condominios comercializadas para compradores internacionales.
El sur de la Florida ha sido durante mucho tiempo un imán para inversores adinerados de todo el mundo que buscan estacionar su capital en segundas o terceras residencias, pero el impulso de ventas está disminuyendo.
Los corredores y prestamistas afirman que los acuerdos están tomando más tiempo, ya que los compradores adoptan un enfoque de esperar y ver ante la incertidumbre global y las políticas cambiantes.
“Empezamos a ver esto antes de las elecciones, y todos pensaron que después de las elecciones las cosas se iban a calmar. Pero no fue así”, dijo Peggy Olin, presidenta y CEO de OneWorld Properties.
“Creo que esa fue la mayor sorpresa. Todos esperaban una gran afluencia después de las elecciones, y creo que sucedió lo contrario”.
Florida ha sido el estado principal para compradores extranjeros durante 16 años, con casi la mitad de esas ventas en Miami, Fort Lauderdale o West Palm Beach, según un informe de 2024 de Florida Realtors.
Sin embargo, las inversiones de no residentes estadounidenses han disminuido.
En 2024, los compradores internacionales representaron solo el 10% de las transacciones de condominios y casas unifamiliares en Miami, una disminución respecto al 18% en 2023, según un informe de Miami Realtors.
El volumen de ventas de inversores extranjeros bajó de $5.1 mil millones a $3.1 mil millones el año pasado.
Claudia Castano, fundadora de Miami Lending Advisors, ayuda a compradores internacionales a obtener hipotecas residenciales y comerciales.
Este mes visitó clientes en Colombia y escuchó a muchos expresar inquietudes sobre viajar a los EE. UU.
“Me preguntaron esa cuestión, como tres veces, si las personas estaban teniendo problemas en el aeropuerto”, dijo Castano.
La promesa del presidente Donald Trump de deportar a 20 millones de personas ha comenzado con un arranque volátil.
Sin embargo, para los lujosos compradores internacionales que poseen visas B-1 o B-2, que permiten viajes temporales a los EE. UU., los agentes inmobiliarios de Miami dijeron que no esperan que las deportaciones sean un problema.
Aún así, en medio de informes de que los residentes con tarjetas verdes están siendo interrogados en los controles de seguridad de los aeropuertos por agentes federales, algunos abogados están recomendando que algunos titulares de tarjetas verdes retrasen los viajes internacionales, informó The Washington Post.
Se ha informado que los funcionarios de inmigración han aumentado los interrogatorios a los viajeros extranjeros en los aeropuertos de EE. UU. bajo la administración del presidente Donald Trump.
Olin, quien ha trabajado con clientes de más de 60 países diferentes, ha notado que los compradores interesados están tardando más en tomar decisiones sobre la compra de un condominio en Miami.
“Me pasó hoy. Tenemos un comprador de México que está viendo uno de nuestros proyectos”, dijo Olin el miércoles.
“Hemos estado trabajando con ellos desde enero, y ahora es mayo, y aún no ha tomado una decisión. Pero no está desinteresado. Está en la ciudad y viene a visitarnos”.
Los compradores extranjeros están tardando el doble en cerrar un trato que en años anteriores y están haciendo más preguntas sobre el impacto de las políticas y las condiciones del mercado en los EE. UU., especialmente sobre el tiempo de construcción, los precios de los materiales y las tasas de interés, dijo Castano.
“Al principio del año, cuando Trump fue elegido, tuvimos un aumento en el interés desde América del Sur por venir a Miami”, dijo Danilo Tavares, asociado de ventas con The Corcoran Group, quien se especializa en ayudar a clientes que se trasladan desde el exterior.
“Luego comienza la guerra arancelaria, y ellos se ponen en pausa. Dicen: ‘Ya no vamos a invertir en EE. UU.’”.
La vacilación es especialmente común entre los compradores extranjeros que consideran la compra de segundas viviendas o futuras residencias, no aquellos enfocados en rentabilidad, dijo Olin.
Estos compradores representan aproximadamente el 71% de los acuerdos inmobiliarios extranjeros, según Miami Realtors.
A menudo están sopesando decisiones de estilo de vida a largo plazo, que involucran posibles migraciones o usos futuros, lo que los hace más sensibles a la incertidumbre en el mercado y el tiempo, especialmente al considerar compras multimillonarias, añadió Olin.
Esto ha presionado varias relaciones.
Los canadienses gastaron casi $6 mil millones en bienes raíces de EE. UU. entre abril de 2023 y marzo de 2024, representando el 13% de todas las transacciones extranjeras, informó Reuters, citando datos de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.
La mitad de esas compras fueron para casas de vacaciones, siendo Florida, Arizona y Hawái los destinos principales.
Pero con las tensiones comerciales y la retórica presidencial sobre la anexión de la vecina del norte de EE. UU., muchos canadienses han comenzado a vender sus segundas residencias.
Los vuelos de regreso de EE. UU. a Canadá cayeron un 13.5% en marzo, mientras que los viajes en automóvil de regreso disminuyeron un 32% respecto al año anterior, informó Reuters.
Olin mencionó que ha notado que los compradores canadienses han disminuido su participación en el mercado, aunque indicó que no ha tenido conversaciones directamente señalando la política como la razón.
Olin consideró que la debilidad de la moneda y los desafíos en el sector inmobiliario en Canadá son más responsables.
“Simplemente no están dispuestos en este momento a comprar en EE. UU.”, aseguró Olin.
Casi el 60% de los compradores internacionales en el sur de Florida adquiere un condominio, y la mayoría de ellos usa su propiedad como casa de vacaciones que se alquila a corto plazo, según Miami Realtors.
Este tipo de propiedades impulsaron una gran ola de desarrollo a raíz de la pandemia.
Para mayo de 2024, las unidades de alquiler a corto plazo representaron más de la mitad de la nueva oferta de condominios en el sur de Florida, informó The Real Deal.
Sin embargo, los alquileres a corto plazo también enfrentan desafíos, ya que muchos dependen de turistas internacionales para cubrir sus costos hipotecarios.
Mientras que la demanda por la inversión continúa, los prestamistas se están volviendo más cautelosos, dijo Zack Simkins, prestamista privado con sede en Miami en Vaster.
Esto significa endurecer las relaciones préstamo-valor, exigiendo a los compradores extranjeros contribuir con más capital inicial.
El cambio en las prácticas de financiamiento está dirigido a asegurar que los compradores permanezcan comprometidos con sus inversiones, explicó Simkins.
“Si hay incertidumbre o más cautela, a veces eso podría traducirse en incumplimientos”, dijo Simkins.
“Hay una cosa en lo que respecta a las transacciones y la búsqueda de cierre, luego también debes asegurarte de manejar tus carteras y asegurarte de que los prestatarios que forman parte de tu cartera estén pagando a tiempo y actuando de manera apropiada”.
La vacilación de los compradores extranjeros está impactando varios aspectos del mercado, pero Simkins no ha visto un golpe significativo en los datos aún, con su cartera aún funcionando en torno al 60% nacional y 40% internacional.
Sin embargo, en las conversaciones con sus clientes internacionales, Simkins ha notado un cambio en la energía.
“El costo emocional, la percepción, las conversaciones, son más prevalentes”, dijo.
