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El alcalde de Atlanta, Andre Dickens, está planeando utilizar una de las herramientas más poderosas que tienen los gobiernos locales para combatir la degradación crónica en la ciudad: el dominio eminente.
El edificio abandonado Medical Arts en el centro de Atlanta fue citado por un funcionario senior de la ciudad como una propiedad degradada que podría ser objeto de dominio eminente.
El Consejo de la Ciudad de Atlanta aprobó unánimemente una resolución este mes para solicitar que la administración de Dickens condene propiedades residenciales y comerciales que se consideran un desastre en la ciudad.
La idea de recurrir al dominio eminente, mediante el cual la ciudad puede comprar forzosamente una propiedad a un precio justo de mercado determinado por el tribunal si se considera que la venta es de interés público, provino de la oficina del alcalde, dijo la Jefa de Políticas, Courtney English, en una entrevista reciente.
“Esta no es una herramienta que estemos buscando para atacar hogares, por ejemplo. Eso no es lo que estamos haciendo”, dijo English.
“Lo que estamos haciendo aquí es buscar aquellas propiedades multifamiliares grandes que, en algunos casos, llevan en estado de degradación durante 20, 30, 40 años”.
Las incautaciones de propiedades serían el paso más agresivo hasta el momento en los esfuerzos renovados de Atlanta para hacer frente a los propietarios ausentes o aquellos que permiten que sus propiedades se deterioren.
English dijo que estos edificios se han convertido no solo en molestias para las comunidades sino también en focos de crimen y peligros para la salud.
El mes pasado, el consejo de la ciudad aprobó un impuesto por deterioro, que permite a la ciudad imponer impuestos adicionales sobre una propiedad, hasta 25 veces su tasa actual si se considera que una propiedad está en estado de degradación, hasta que se rectifiquen los problemas.
Ninguna de estas herramientas de aplicación se ha utilizado aún, dijo English, añadiendo que la ciudad está recopilando una lista de propiedades objetivo que podrían estar sujetas al impuesto y al dominio eminente.
Dickens abordó el tema el lunes durante una conferencia de prensa en Vine City, diciendo que la ciudad usará el dominio eminente “para tomar posesión de propiedades cuyas condiciones son tan perjudiciales para las comunidades que simplemente no podemos esperar a que los propietarios actúen”.
“Seguiremos avanzando con urgencia para mejorar nuestros vecindarios”, agregó Dickens.
La pandemia devastó la unidad de aplicación de códigos de Atlanta, con dos tercios del personal de aplicación de códigos del Departamento de Policía de Atlanta tomando otros trabajos en la ciudad por un salario más alto, según el Atlanta Business Chronicle.
El departamento ha estado reestableciendo su plantilla desde esos niveles bajos, y Dickens dijo el lunes: “Hemos recorrido un largo camino desde 2022”.
English dijo la semana pasada a Bisnow que la ciudad ve la amenaza del dominio eminente como una oportunidad para obligar a los propietarios negligentes a rede desarrollar sus propiedades o venderlas a la ciudad.
El resultado neto podría ser que terrenos en estado de degradación contribuyan más a la meta de Dickens de facilitar la conversión o construcción de 20,000 unidades de vivienda asequible para 2030.
Una área de enfoque particular son las casas unifamiliares que han sido compradas por inversores institucionales y convertidas en alquileres.
English indicó que el 33% de las casas unifamiliares vacantes de la ciudad son propiedad de inversores institucionales, el tipo de empresas que pueden permitirse esperar con propiedades vacantes, a menos que enfrenten un impuesto punitivo o la amenaza de incautación, que ahora están en marcha.
“Ese no es un modelo sostenible en absoluto”, dijo.
“Tenemos necesidades de vivienda asequible, y queremos poner esas unidades de nuevo en servicio para proporcionar vivienda a las aproximadamente un millón de personas que se mudarán a nuestra región”.
John Ahmann, CEO de la firma de desarrollo de tierras sin fines de lucro Westside Future Fund, dijo que las propiedades degradadas han sido un obstáculo para los esfuerzos de su organización para rede desarrollar propiedades que ha comprado.
“Literalmente hemos comprado casas que queremos desarrollar, pero sabemos que no podemos porque estamos al lado de estas estructuras degradadas y peligrosas”, dijo Ahmann.
“Hasta que no se resuelvan esos problemas, no vamos a conseguir que nadie se mude a ellas”.
La oficina de Dickens no proporcionó una estimación de cuántas propiedades degradadas hay esparcidas por toda la ciudad, pero English dijo que probablemente están en los miles.
Un estudio de 2015 del profesor Dan Immergluck del Instituto de Estudios Urbanos de Georgia State University estimó que el APD gastó entre 1.7 y casi 3 millones de dólares anuales en penalizar a los propietarios de propiedades vacantes.
La degradación durante ese período costó a la ciudad valores de propiedad unifamiliar en un rango de 55 millones a 153 millones de dólares, resultando en hasta 2.7 millones de dólares en ingresos por impuestos a la propiedad perdidos para Atlanta anualmente, según el estudio.
Las casas tapiadas, lotes no desarrollados que están cubiertos de maleza y llenos de escombros, complejos de apartamentos abandonados e incluso el edificio Medical Arts vacío y cubierto de graffiti en el centro de Atlanta podrían calificar para ser gravados a una tasa punitiva o incautados, dijo English.
Agregó que algunos propietarios “insidiosos” están deliberadamente manteniendo sus propiedades en estado de degradación porque hacen que el área a su alrededor sea menos deseable, lo que a su vez disminuye el valor de las propiedades vecinas.
“Entonces lo que verás es que estos mismos inversores comenzarán a comprar propiedades con la intención de remodelar esas propiedades para obtener ganancias significativas o intentar rede desarrollarlas”, dijo English.
“Esto no es todos, pero hay un cierto grupo de actores realmente malos que saben exactamente lo que están haciendo.
Debemos eliminar ese incentivo de lucro”.
El año pasado, el APD de aplicación de códigos comenzó un programa que permite a los residentes reportar de manera anónima propiedades con violaciones de códigos.
A partir de mayo, el programa dio lugar a la ejecución en 27 propiedades en la ciudad, todas las cuales fueron destacadas por la serie Dangerous Dwellings del Atlanta Journal Constitution, según informó Atlanta Civic Circle.
Una de las organizaciones más grandes de bienes raíces comerciales en el estado, NAIOP Georgia, expresó su apoyo a los intentos del alcalde por abordar las propiedades crónicamente degradadas en la ciudad.
“NAIOP, como una asociación de desarrollo de bienes raíces comerciales, siempre apoya soluciones creativas que están alineadas con la demanda de cómo las personas trabajan, viven, compran y juegan”, dijo el presidente electo de NAIOP, Greg Boler, en un comunicado a Bisnow.
“Creemos que la ciudad proporcionando incentivos para los propietarios de propiedades degradadas y vacantes para buscar formas de activar positivamente su entorno construido, ya que es el tejido de nuestras comunidades, será ventajoso a largo plazo para Atlanta”.
Atlanta ha visto una gran afluencia de dinero e inversores persiguiendo propiedades residenciales en los últimos años, especialmente en áreas del lado oeste de Atlanta y alrededor del Atlanta BeltLine.
Los precios de las viviendas en el área metropolitana de Atlanta han aumentado en un 141% en la última década, según datos de la Agencia Federal de Finanzas de la Vivienda.
El Westside Future Fund apoya que Dickens use fondos de la ciudad para comprar propiedades degradadas en su área de interés, dijo Ahmann.
Desde su creación en 2014, el Westside Future Fund ha comprado 25 millones de dólares en terrenos vacantes y degradados para desarrollar nuevos apartamentos y viviendas unifamiliares asequibles.
La organización sin fines de lucro también recaudó 30 millones de dólares en una reciente campaña de capital para construir más viviendas en 20 acres de terreno no desarrollado en el lado oeste, dijo Ahmann en la conferencia de prensa del lunes.
Ahmann dijo que el dominio eminente, que describió como “una herramienta de último recurso”, y el impuesto por degradación pueden usarse para presionar a los propietarios y propietarios de propiedades que se niegan a mantener sus propiedades o venderlas.
“No es solo intensificar las acciones de cumplimiento, que [la ciudad] está haciendo.
Tienes estos propietarios que necesitan más de un incentivo económico para vender sus propiedades o desarrollarlas”.
“Los impactos en la salud de la degradación en el vecindario, no solo el impacto físico, sino que puedo decirte, viviendo en el vecindario, lo que dice cuando pasas junto a una estructura vacía.
Te dice: ‘A nadie le importa’.
Así que es un impacto psicológico enorme para la comunidad”.
Margaret Stagmeier, la socia gerente de la desarrolladora y operadora de vivienda asequible sin fines de lucro TriStar Real Estate Investment, dijo que la ciudad necesita desalentar a los propietarios ausentes y negligentes de priorizar “la especulación y el lucro” sobre la salud general de un vecindario.
“Las propiedades degradadas no solo se ven mal e invitan a la actividad delictiva, sino que pueden imponer una carga significativa sobre el vecindario, los servicios municipales y el sistema escolar”, dijo en un correo electrónico.
“Así que estoy a favor del uso del dominio eminente como una forma de mantener a los propietarios responsables y mantener a los vecindarios en buen estado”.
Pero los expertos legales dicen que no será fácil.
No todos los propietarios están descuidando sus propiedades por voluntad propia; algunos no tienen el dinero o los recursos para pagar el mantenimiento, dijo Josh Belinfante, socio en la firma de abogados de Atlanta, la Robbins Firm.
Otros propietarios pueden pensar que el capital gastado en mejorar una propiedad no se recuperaría en una venta o que las propiedades pueden estar enredadas en disputas, lo que proporciona un desincentivo adicional para gastar dinero.
“Una propiedad degradada puede ser ocupada ilegalmente por ocupantes, o puede estar ocupada por inquilinos que cometen actividades delictivas en la propiedad”, dijo Belinfante en un correo electrónico.
“He conocido a propietarios que enfrentan ese tipo de problemas y tienen miedo por su propia seguridad si intentan desalojar a las personas que ocupan o usan la propiedad”.
Belinfante fue asesor legal del Comité de Justicia de la Cámara de Representantes de Georgia en 2006 cuando el entonces gobernador Sonny Perdue instó a los miembros a actualizar las leyes estatales para prevenir que los gobiernos locales usen el dominio eminente por motivos puramente de desarrollo económico.
La Ley de la Cámara 1313 se produjo después de la decisión de la Corte Suprema de EE. UU. en Kelo v. Ciudad de Nueva Londres, Connecticut, que permitió a los estados determinar si los gobiernos locales podían condenar e incautar propiedades de propietarios privados por razones de desarrollo económico.
Es un código que permanece vigente en la ley estatal, dijo Belinfante.
Eso significa que para que Atlanta condene una propiedad, debe demostrar en un tribunal que la tierra o estructura cumple con uno de una serie de estándares de degradación: insegura, inhabitable, una amenaza inminente para la vida, un sitio designado por la federación como Superfund, un punto caliente para actividades ilegales repetidas y violaciones de códigos y ordenanzas crónicas un año después de la advertencia inicial.
La propiedad también debe presentar esos mismos riesgos a las propiedades que la rodean, dijo Belinfante.
“Cualquier gobierno que busque condenar una propiedad por motivos de degradación debe demostrar a un tribunal de jurisdicción apropiada que se cumplen estos criterios”, dijo.
“Eso, obviamente, será más fácil si no hay un propietario de propiedad allí que desafíe la posición del gobierno”.
La ciudad ha usado el dominio eminente anteriormente para demoler una propiedad comercial en estado de degradación, y esto desató una prolongada batalla legal.
En 2022, Atlanta condenó los apartamentos Forest Cove después de años de quejas y violaciones de códigos por moho y roedores y cientos de llamados policiales por delitos, incluido homicidio.
Pero el entonces propietario, Ohio-based The Millennia Cos., luchó contra la medida en los tribunales.
Millenia, a través de su filial Phoenix Ridge, compró el complejo en 2021 y prometió realizar una renovación de 58 millones de dólares con la ayuda de incentivos fiscales, que la empresa alegó que la ciudad bloqueó.
Dos años después, un tribunal falló a favor de la ciudad, que finalmente pudo reubicar a los residentes y demoler la propiedad.
Christian Torgrimson, socio en Parker Poe y un destacado abogado de bienes raíces comerciales en Atlanta, dijo que los propietarios y propietarios de terrenos probablemente se resistirán a la ciudad si intenta condenar propiedades degradadas, particularmente los mismos propietarios institucionales que Dickens dijo que planea atacar.
“Creo que probablemente hay una buena probabilidad de que un tribunal le dé el beneficio de la duda [a los propietarios]”, dijo Torgrimson.
“Veo muchos desafíos viniendo de esto, especialmente si estas propiedades son propiedad de corporaciones que forman parte de sus negocios”.
