origen de la imagen：https://www.bisnow.com/south-florida/news/multifamily/shrinkflation-miami-apartment-market-126792
Entre 2013 y 2022, el apartamento promedio nuevo en Miami tenía 912 pies cuadrados, aproximadamente un 3% más grande que el promedio nacional. Sin embargo, los surfloridanos, acostumbrados a unidades espaciosas, tendrán que aprender a pensar en más pequeño.
Marc Chasin, vicepresidente de Eden Multifamily, mencionó en la Cumbre Anual de Vivienda de Bisnow en Coconut Grove que “las mismas personas que estaban dispuestas a pagar lo que pagaban por un alquiler de un apartamento de 800 pies cuadrados, ahora tendrán que entender que probablemente solo obtendrán 550 pies cuadrados”.
Eden Multifamily, con sede en Coconut Grove, desarrolla apartamentos a precio de mercado, y el mercado en este momento tiene más apetito por micro-unidades.
Chasin explicó que “si tomas tres unidades de 500 pies cuadrados, eso es 1,500 pies cuadrados. En comparación con dos unidades de 750 pies cuadrados, las primeras se moverán más rápido cuando realmente vayas a hacer tus ventas”.
“Incluso si las vendes al mismo precio por pie cuadrado, efectivamente, ganas la misma cantidad de dólares y realizas tus ventas mucho más rápido”.
Los desarrolladores han señalado que la razón detrás de esa tendencia es que los compradores y arrendatarios se enfocan más en la etiqueta total del precio del condominio en lugar del precio por pie cuadrado. Esto permite a los constructores crear más unidades de vivienda y obtener un mejor retorno.
Arturo Vidal, Director Financiero de North Development, añadió que “de hecho, es más caro construir una unidad más pequeña, pero también el precio por pie cuadrado que puedes obtener al vender es en realidad mucho más alto que el de un apartamento de una habitación más grande”.
“Para nosotros, un estudio, aunque sea más caro por pie cuadrado de construir, el delta de lo que puedo vender es realmente más alto que mi costo incrementado”.
Los costos son una preocupación principal para los desarrolladores que intentan llevar vivienda a South Florida. Doron Broman, fundador y CEO de Moderno Development, comentó que el precio de la construcción se ha estabilizado, pero no se espera que disminuya en el futuro, según Oxford Economics.
“Al menos [los costos] no están aumentando”, dijo Broman. “Estamos lidiando con un aumento del 50% en los últimos tres años, lo que ha hecho que la evaluación sea casi imposible”.
Esto ha impedido que los desarrolladores comiencen nuevos proyectos. Chasin señaló que Eden se está enfocando en sus esfuerzos multifamiliares en otros mercados.
Lauren Goebel, directora de desarrollo de Hanover Co., con sede en Texas, dijo que el último edificio de apartamentos en South Florida que su firma financió fue un rascacielos en Fort Lauderdale a finales de 2022.
“Estoy segura de que la mayoría de nosotros en esta sala hemos luchado con los costos crecientes en los últimos dos años, combinados con el aumento de las tasas de interés y los cap rates”, reconoció Goebel. “Ha sido bastante difícil evaluar nuevas oportunidades multifamiliares en South Florida”.
Los precios de los condominios en Miami han aumentado un 123.7% en la última década, según Miami Realtors, pero ese crecimiento se ha desacelerado a medida que la cantidad de compradores en los precios más altos se ha reducido.
Los precios medianos de los condóminos solo aumentaron un 1.2% año tras año.
El aumento rápido de los costos y de los valores ha estratificado el mercado, con nuevas unidades residenciales divididas entre micro-unidades de alquiler a corto plazo y condominios de lujo de 3,000 pies cuadrados, dijo Vidal.
Agregó que los apartamentos que están viendo la mayor demanda son aquellos que se venden por menos de $1 millón. Incluso unidades ligeramente más grandes que se venden entre $1 millón y $3 millones no están encontrando casi compradores.
“Hay como una barrera psicológica de menos de un millón, lo que está llevando a unidades más pequeñas”, aseguró Vidal.
Y aunque Miami ha sido históricamente una ciudad de apartamentos grandes, su crecimiento reciente ha sido impulsado por migrantes nacionales de ciudades de mayores costos donde los apartamentos más pequeños son un hecho de la vida. La población de la ciudad de Miami ha aumentado casi un 4% desde 2020.
“Estamos viendo que, después del Covid, debido a la migración masiva de personas que quieren vivir en el núcleo urbano, se está convirtiendo en algo similar a Nueva York, Toronto y Chicago, donde la ‘shrinkflation’ es una realidad”, dijo Vidal.
Los diseños han cambiado, los electrodomésticos se han reducido y los espacios comunes serán más importantes para adaptarse a la nueva realidad, afirmó Chasin.
“Hay ciertas variables a las que creo que las personas simplemente tendrán que adaptarse y acostumbrarse”, indicó.
