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Las LLCs que poseen tres complejos multifamiliares que comprenden 618 unidades a lo largo de Houston han presentado una solicitud de protección por bancarrota bajo el Capítulo 11, señalando la responsabilidad de la mala gestión por parte de su antiguo administrador de propiedades.
Los complejos mencionados en las presentaciones del 27 de noviembre son Miramar Townhomes en el área de Galleria, The Avenue Apartments en Heights, y Toro Place en 12101 Fondren Road.
Las presentaciones designan a Khaled Noor y Baruch Teitelbaum como los titulares de interés mayoritario indirecto de las cuatro LLCs.
Noor y Teitelbaum están vinculados a una firma de inversión en bienes raíces de capital privado, y las cuatro LLCs son “entidades de propósito especial que poseen propiedades multifamiliares separadas”, según una declaración presentada por Teitelbaum en apoyo al procedimiento de bancarrota.
Noor y Teitelbaum han sido identificados anteriormente como principales del Nord Group, una firma de capital privado con sede en Nueva York especializada en bienes raíces, cuyo sitio web dice que está en construcción.
Según la presentación:
The Avenue es una propiedad de Class-B, con 250 unidades, ubicada en 5050 Yale St. La propiedad fue construida en 1972 y adquirida en 2021 por 34 millones de dólares.
Toro Place, construido en 1981, es un complejo de 320 unidades en el suroeste de Houston. El complejo de apartamentos fue adquirido por 32 millones de dólares en 2021 y refinanciado por poco menos de 30 millones de dólares en 2022.
Miramar Townhomes es una propiedad de Class-B, de 48 unidades, construida en 1992 en 2380 Bering Drive. Fue adquirida en diciembre de 2021 por 21.5 millones de dólares.
La presentación de bancarrota dice que las propiedades fueron adquiridas “en el auge del más reciente boom inmobiliario cuando los precios de alquiler estaban en niveles históricamente elevados”.
Los deudores llevaron a cabo renovaciones sustanciales en las propiedades, pero la presentación alega que la empresa de gestión de propiedades, identificada como Better World Properties, con sede en Houston, no logró gestionar el proceso de manera efectiva, incurrió en gastos innecesarios y realizó un trabajo de mala calidad, dejando al propietario con una deuda considerable no pagada.
Los alquileres del mercado comenzaron a caer y los niveles de ocupación disminuyeron a medida que se completaban las renovaciones de Miramar Townhomes, obligando al deudor a reducir las tarifas de alquiler para estabilizar la propiedad, dice la presentación.
Una situación similar ocurrió en Toro Place y The Avenue, donde “los sobrecostos y el trabajo deficiente resultaron de la mala gestión de las renovaciones”.
Las propiedades ahora están estabilizadas con una ocupación del 85% al 95%, y se espera que las tarifas de alquiler aumenten en 2025, indica la presentación.
Sin embargo, al presentar la bancarrota, los documentos indican que los deudores debían colectivamente 70.6 millones de dólares en deuda garantizada y alrededor de 1.6 millones de dólares en deuda no garantizada a proveedores, algunas de las cuales son disputadas.
Los deudores eran “inexperimentados y desconocidos” en el mercado multifamiliar de bienes raíces comerciales cuando adquirieron las tres propiedades, según la presentación, lo que los llevó a contratar a BWP para operar las propiedades.
Las LLCs terminaron los servicios de BWP y demandaron a la empresa en un tribunal federal en 2023, muestran registros judiciales.
BWP contrademandó, y el asunto estaba programado para juicio el 3 de diciembre. La presentación de bancarrota colocó una suspensión en la demanda.
Los “costos y tiempo asociados con toda la litigación descrita han exacerbado aún más los problemas de flujo de efectivo de cada deudor”, dice la presentación de bancarrota.
BWP se negó a comentar, en su lugar, señaló una presentación de lunes solicitando al tribunal que levantara la suspensión.
“Es desafortunado que el Nord Group haya buscado culpar a otros, abusar del sistema legal y aprovecharse de muchos que han intentado ayudarles con sus desafíos, en lugar de asumir sus acciones y hacer lo correcto”, dijo en la presentación.
