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El mercado de oficinas de Atlanta sigue lidiando con los efectos de la pandemia de COVID-19 y el aumento de los horarios de trabajo remoto, lo que ha incrementado el interés de los desarrolladores en convertir torres obsoletas en usos más deseados, como viviendas.
El trabajo de Braden Fellman, aunque es de menor escala que los rascacielos del centro, otorga nueva vida a los edificios históricos pasados por alto en Atlanta, dijo David Mitchell, Director Ejecutivo del Centro de Preservación de Atlanta.
Él afirmó que encontrar formas novedosas de reutilizar estructuras históricas con buenas bases ayuda a “respetar y proteger las identidades de cada comunidad que hace única a Atlanta”.
“La preservación histórica es un catalizador para respetar un espacio y agregar valor, dignidad y valor de regreso”, dijo Mitchell. “Devuelve el respeto a un área de Atlanta que tiene una larga historia”.
Potential crudo
Ubicadas al sur de I-20, los nuevos edificios de Braden Fellman han sido testigos de cómo el suroeste de Atlanta ha cambiado a lo largo del último siglo.
La Western Union Telegraph Co. construyó en 1923 un almacén de hormigón reforzado a lo largo de un ferrocarril como su sede sureste.
El edificio de dos pisos fue un centro para mensajes transmitidos inalámbricamente, efectivamente el precursor de las máquinas de fax y los correos electrónicos de hoy en día.
En 1930, la Johnson-Fluker Wholesale Candy Manufacturing Co. se mudó a un edificio de cuatro pisos vecino con una chimenea distintiva.
La presencia del confitero añadió a la creciente industria del área, que ha decaído en las décadas siguientes.
“Los edificios están en excelente estado”, afirmó Braden. “Son crudos, pero las estructuras son grandiosas”.
El desarrollador compró los edificios a C&L Used Auto Parts, que los utilizó como un chatarrero.
Braden dijo que la próxima reurbanización, que probablemente tomará alrededor de un año para entregarse, tomará su nombre de C&L como homenaje.
Los edificios se encuentran en la intersección de los vecindarios Adair Park, Mechanicsville y Pittsburgh, que fueron potencias industriales en el pasado que sufrieron desinversión.
Es una zona que ha comenzado a atraer nueva atención. El desarrollo de uso mixto Lee + White a lo largo del Beltline ha revitalizado la antigua “Warehouse Row” del área, y el sistema hospitalario Atrium Health compró el mes pasado la propiedad MET Atlanta de 40 acres por casi $70 millones.
El primer proyecto de Braden Fellman en esta parte de Atlanta se llevó a cabo en 2019, cuando compró y transformó un antiguo edificio industrial a lo largo de Northside Drive SW en Abrams Fixtures and Lofts.
Los 33 apartamentos tipo loft del edificio y casi 60,000 pies cuadrados de espacio de oficina y comercio están alquilados en un 90%, y The Vine Club, la sándwich shop Sammy’s y el restaurante omakase Ryoku se están preparando para abrir más adelante este año.
El éxito del proyecto llevó al desarrollador a buscar oportunidades cercanas para expandir su modelo de reutilización adaptativa.
Terminus Design Group, una nueva startup de arquitectura local, fue uno de los primeros inquilinos en unirse a Abrams Fixtures, alquilando aproximadamente 2,000 pies cuadrados para una media docena de empleados.
Los cofundadores Chris Hunkele y Neil Waddle afirmaron que la capacidad de transformar un espacio histórico con su propio carácter es difícil de igualar con una nueva construcción.
“En lugar de derribar algo como esto y construir un aburrido edificio de apartamentos de cinco pisos de madera que ves en todas partes, mantienes la historia y lo que Atlanta es”, dijo Waddle.
Haciendo posible las conversiones
Cambiar el uso de un edificio no es tan simple como colocar algunos escritorios sobre un antiguo piso de fábrica y ponerlo en el mercado.
Se requieren inversiones de capital para incorporar los componentes modernos de un plan de oficina en un edificio diseñado para almacenar resmas de papel o cajas de dulces.
El gobierno federal y el estado tienen programas para ayudar a compensar esos costos, que Braden dijo son críticos para hacer posible este tipo de proyecto de reutilización adaptativa.
Los Créditos Fiscales Federales para la Historia, que son supervisados por el Servicio de Parques Nacionales, ayudan a cubrir el 20% de todos los gastos de rehabilitación para edificios que cumplen ciertos criterios.
Por lo general, deben tener al menos 50 años o estar en el Registro Nacional de Lugares Históricos.
El programa de Georgia es similar y proviene de un fondo anual de $30 millones.
Braden dijo que la asistencia financiera viene con condiciones, ya que hay una capa adicional de supervisión gubernamental y algunos aspectos del edificio no se pueden cambiar.
“No tienes flexibilidad absoluta si optas por los créditos fiscales”, dijo. “Debes preservar las características históricas del edificio o del área, así que creo que es por eso que algunas personas se alejan de esto”.
Sin embargo, Braden y varios otros proyectos en Atlanta están persiguiendo estos programas de créditos fiscales, con el objetivo de entregar desarrollos transformacionales.
El proyecto 2 Peachtree Street, un esfuerzo de cuatro desarrolladores, busca convertir una torre de oficinas de más de 40 pisos que solía albergar trabajadores del gobierno en cientos de apartamentos asequibles en el centro de Atlanta.
El presidente del Integral Group, Egbert Perry, quien lidera el equipo de desarrollo, dijo que los créditos fiscales históricos serán cruciales para este esfuerzo.
El gigante de pulpa y papel Georgia-Pacific también anunció el mes pasado que planea convertir su icónico rascacielos en el centro de Atlanta en una torre de uso mixto con tiendas, restaurantes y algunos de los apartamentos más altos del sureste.
Ese proyecto todavía se encuentra en las primeras fases de diseño, y no está claro si los créditos fiscales históricos están en la mesa.
Al sur de la estación MARTA de Five Points, los cofundadores de Atlanta Ventures adquirieron recientemente la mayor colección de edificios de ladrillo y piedra de cien años de antigüedad en un área llamada South Downtown, que están listos para renovación y reutilización.
Braden Fellman estaba bajo contrato para comprar el portafolio a mediados de 2023, pero la negociación se cayó.
Mitchell, del Centro de Preservación de Atlanta, dijo que los edificios recientemente adquiridos por Braden Fellman deberían agregar otro ejemplo de cómo darle nueva vida a las estructuras históricas de Atlanta de una época pasada.
“Usar estos edificios históricos como anclas para la reactivación de estas comunidades garantizará que nunca pierdan su identidad”, dijo. “Sólo lo estás mejorando.”
