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La cantidad de espacios de oficinas no deseados —ya sea vacíos o disponibles para alquilar— disminuyó levemente en el tercer trimestre por primera vez en tres años, según la firma de servicios inmobiliarios CBRE.
Aun así, aproximadamente un tercio del espacio de oficinas en el área metropolitana de Atlanta seguía disponible a finales de septiembre, acres de espacio que podrían tardar años en llenarse.
Si bien es un pequeño cambio positivo, los expertos en bienes raíces dicen que es un signo temprano de que el optimismo creciente en todo el ecosistema laboral corporativo está comenzando a tener un impacto.
“No hablamos sobre el regreso a la oficina en estos momentos,” dijo Ellen Stern, vicepresidenta senior del grupo de asesoría y transacciones de inquilinos de CBRE en Atlanta.
“Las personas están de vuelta (en la oficina) culturalmente en Atlanta.”
El área metropolitana de Atlanta ha experimentado un notable aumento en la actividad de arrendamiento en 2024, especialmente en transacciones grandes.
El tamaño promedio de un contrato de arrendamiento de oficina a finales de septiembre fue un 60% más grande que el mismo período del año anterior, según la firma de servicios inmobiliarios Avison Young.
Al final del tercer trimestre, al menos 11 contratos de arrendamiento de oficinas de al menos 100,000 pies cuadrados fueron firmados este año, según Savills.
El gigante de seguros American International Group, conocido como AIG, añadió otro a esa cuenta la semana pasada al anunciar la firma de un contrato de arrendamiento de 180,000 pies cuadrados en 2002 Summit Blvd. NE en Brookhaven.
La firma anunció que está consolidando sus oficinas en el área de Atlanta en un nuevo centro de innovación, que triplicará aproximadamente su espacio de oficinas en la región.
Intentando corregir el rumbo
La mayoría de las empresas que han firmado contratos de oficinas después de la sacudida de la pandemia de 2020 han optado por hacer lo contrario, reduciendo sus planos de planta para adaptarse a la mayor cantidad de empleados que trabajan desde casa.
La reducción de espacio, junto con el hecho de que las empresas buscan cada vez más otra firma para subarrendar su espacio no deseado, ha llevado al mercado de oficinas de Atlanta a acumular una serie de calificaciones negativas.
Durante seis de los últimos siete trimestres financieros, la región vio una absorción negativa, una medida de cómo el mercado de alquiler de oficinas está expandiéndose o contrayéndose, según CBRE.
Chris Godfrey, principal de arrendamiento de oficinas en Atlanta para Avison Young, dijo que el aumento de la actividad de arrendamiento podría revertir esa tendencia y ayudar con una corrección del mercado en los próximos años.
“Hay mucha energía en el mercado,” dijo.
“Los acuerdos han comenzado a acelerarse un poco… hay un buen impulso entrando hacia finales de año.”
El Índice de Actividad de Oficinas de Avison Young, una herramienta que rastrea la utilización de oficinas en mercados importantes, también muestra que la fuerza laboral de Atlanta ha estado usando sus tarjetas de acceso para entrar en un lugar de trabajo físico con más frecuencia.
El índice alcanzó su punto más bajo en abril de 2020, cerca del 10%, pero ha subido a aproximadamente el 60% a finales de septiembre, manteniendo un ritmo comparable con el resto del país.
Ya sea por elección o mediante mandatos de regreso a la oficina, Rubenstein dijo que los empleadores han tenido tiempo para aclarar sus necesidades laborales desde 2020, lo que ha impulsado más confianza en la firma de contratos de arrendamiento.
“El mercado se ha estabilizado hasta el punto que están listos para hacer un compromiso significativo,” dijo.
‘Sillas musicales’
El grado de ocupación o vacante de un edificio de oficinas es tanto un reflejo del estado de la economía como un aspecto importante para los gobiernos municipales y condales y las escuelas.
Los edificios de oficinas más llenos valen más que los más vacíos, lo que impacta en la recaudación de impuestos.
Los trabajadores en edificios también tienden a patronizar los negocios cercanos.
Sin embargo, no todos los edificios atraen la misma atención de los prospectos de oficinas.
Las oficinas de alta gama, también llamadas clase A o trofeo, han visto cómo sus tarifas de alquiler promedio continúan aumentando a pesar de que todavía hay un exceso de espacio disponible para alquilar.
Stern de CBRE comentó que sigue siendo un caso de “los que tienen y los que no tienen,” donde los edificios más deseables con propietarios que poseen liquidez no tienen que luchar por la atención de posibles inquilinos.
“Si estoy representando a un gran inquilino, es casi como un juego de sillas musicales,” dijo Stern.
“Solo hay tantos edificios a los que pueden ajustarse donde el arrendador podría realizar su negocio.”
Esos edificios de primer nivel tampoco ganarán muchos nuevos compañeros en los próximos años.
La falta de demanda de oficinas, junto con el aumento de las tasas de interés, ha llevado a que el desarrollo de nuevas oficinas se detenga en seco en el área de Atlanta.
A finales del tercer trimestre, solo había alrededor de 1.3 millones de pies cuadrados de espacio de oficina en construcción, según CBRE.
Esa cifra era casi de 6.7 millones de pies cuadrados a principios de 2021.
“Debido a que los mercados de capital se han visto tan perturbados, no hay nuevos desarrollos en curso,” agregó Rubenstein.
“Así que con el tiempo, ese espacio vacío comenzará a absorbérse.”
Parte de ese espacio también probablemente se convertirá en otros usos, como hoteles y residencias.
Thomas Taylor, gerente senior de bienes raíces comerciales y préstamos CBMS en Trepp, dijo la semana pasada durante un seminario web sobre el estado del mercado de oficinas a nivel nacional que los edificios de menor calidad representan la gran mayoría de los problemas financieros.
Solo alrededor del 8% del stock de oficinas del país enfrenta actualmente problemas de préstamos, y dijo que sus dificultades financieras y alta vacante distorsionan la imagen de la recuperación más amplia del mercado de oficinas.
También agregó que la decisión de la Reserva Federal de recortar las tasas de interés en septiembre es una señal positiva de que podría haber más mejoras en el horizonte.
“Un impacto que tendrán las tasas de interés decrecientes … será despejar el camino,” dijo.
“Muchos han estado esperando en los márgenes a tasas más bajas.”
