origen de la imagen：https://www.civilbeat.org/2024/12/renovation-aloha-permit-violations-cost-of-doing-business/
La frase “es mejor pedir perdón que permiso” ha sido adoptada por los Kalama como un lema para su negocio.
El matrimonio de casa flippers, Kamohai y Tristyn Kalama, está transformando propiedades deterioradas en Oahu en hogares para familias locales, pero han dejado a su paso una estela de violaciones de permisos.
En su reality show de HGTV, “Renovation Aloha”, un retraso en el envío de azulejos o la pereza de un contratista amenazan la rentabilidad de convertir ojosores de Oahu en casas de millón de dólares.
“Nuestros márgenes son muy ajustados en esta casa, así que nos dimos un plazo de 12 semanas como máximo”, dijo Tristyn sobre una propiedad infestada de termitas en Mililani.
A medida que el programa ha ganado popularidad y se prepara para una segunda temporada, los espectadores han expresado su curiosidad en las redes sociales: ¿Cómo es que los Kalama logran obtener sus permisos aprobados lo suficientemente rápido como para renovar, vender sus propiedades y obtener ganancias en una isla afectada por tiempos de permiso notoriamente largos?
La respuesta es simple: no lo hacen.
Para cada una de las ocho propiedades presentadas en la primera temporada del programa, la pareja comenzó las renovaciones antes de que se emitiera un solo permiso de construcción, según una revisión de registros públicos realizada por Civil Beat.
En cambio, solicitaron permisos pero continuaron con su trabajo antes de recibir la aprobación.
En muchos casos, las casas se vendieron con cocinas brillantes, baños glamorosos y nuevos decks, ninguno de los cuales estaba permitido.
Incluso cuando las solicitudes de permisos fueron finalmente aprobadas por el Departamento de Planificación y Permisos de Honolulu (DPP), algunas cubrieron solo una parte del trabajo que los Kalama publicitaron a sus millones de espectadores, dejando a los compradores con adiciones y alteraciones no permitidas que podrían causarles problemas en el futuro.
El trabajo no permitido presentado en la Temporada 1 incluye importantes mejoras estructurales, eléctricas y de plomería.
La primera propiedad, situada en Kalihi Valley, tuvo un costo reportado de $425,000 en renovaciones, mientras que el costo de renovación reportado a la ciudad fue de solo $80,000.
Se aplicaron sanciones por comenzar el trabajo antes de la aprobación del permiso que ascendieron a $1,406 en tarifas de permisos de construcción triplicadas y una multa de $2,812.
La propiedad fue comprada por $675,000 y vendida por $1,500,000, generando una ganancia reportada de $200,000.
La segunda propiedad en la que los Kalama trabajaron tuvo un costo de $350,000 en renovaciones, pero solo reportaron un costo de $20,000 a la ciudad.
No se citó ninguna violación por este caso.
Las propiedades han sido compradas y ocupadas rápidamente, mencionando ganancias moderadas, pero el factor común es que la mayoría de las renovaciones no contaban con el debido permiso.
Lo más preocupante es que, conforme la pareja avanzaba en su programa y los efectos de las renovaciones se evidenciaban, la cantidad de violaciones comenzaba a aumentar para aquellos que compraban las casas, quienes ahora lidian con problemas inesperados.
Andrew Le y su esposa Teri Fukuhara-Le, quienes compraron la propiedad de Kalihi presentada en el primer episodio, dijeron que no tenían idea de que elementos importantes de la renovación no estaban incluidos en su permiso.
Ahora están enfrentando grietas en el revestimiento de concreto que temen puedan sugerir problemas más graves con la casa.
“Esta es nuestra primera casa”, dijo Andrew Le. “Así que no estamos bien versados en el proceso de cómo se hace, lo que deberíamos estar verificando.
Es mucha confianza que se deposita en nuestros agentes inmobiliarios y confiar en que el vendedor nos está brindando una casa de calidad, segura y bien hecha.”
Tristyn y Kamohai Kalama declinaron repetidas solicitudes para ser entrevistados sobre esta historia y no respondieron a una lista detallada de preguntas.
En respuesta a las consultas de Civil Beat, la pareja envió una breve declaración:
“Tal como hacemos actualmente, alentamos a todos a seguir el proceso para obtener permisos, trabajar dentro de las pautas establecidas por el DPP y entender los procesos en un esfuerzo por abogar por sí mismos, sus familias y la comunidad en general, para lograr un cambio positivo duradero.”
Cuando se les dio la oportunidad de revisar los hechos que se publicarían en esta historia, los Kalama los llamaron “inexactos y sin fundamento” pero declinaron especificar qué creían que estaba equivocado.
Detrás de escena, la pareja y sus compradores a veces reciben multas, cuando se identifican las violaciones, pero las sanciones son insignificantes en comparación con las ganancias que los Kalama afirman obtener.
Cuatro de los proyectos de renovación mostrados a lo largo de la Temporada 1 fueron penalizados con tarifas de permisos más altas y violaciones que ascienden a aproximadamente $20,000, según los totales proporcionados por el departamento de permisos de la ciudad.
Eso es menos del 2% de los $1.3 millones en ganancias que la pareja promocionó en su programa.
En algunos casos, Civil Beat identificó discrepancias entre la construcción mostrada en la televisión y el alcance del trabajo informado en los permisos, pero el departamento de permisos no tomó ninguna medida.
El departamento de permisos no respondió a una solicitud para explicar por qué.
Los Kalama no han enfrentado las consecuencias que están diseñadas para castigar a los reincidentes, porque cada una de sus violaciones ha ocurrido en una propiedad diferente, explicó Dawn Takeuchi Apuna, directora de permisos de Honolulu a Civil Beat.
La ley, según dijo, está escrita para hacer frente a los infractores con delitos repetidos en la misma propiedad.
Los Kalamas dicen en su pódcast de YouTube que el sector inmobiliario los convirtió en millonarios, y están trabajando para enseñar a otros a hacer lo mismo.
En octubre, co-organizaron Priced Into Paradise, una exposición de bienes raíces en el Blaisdell Center.
Mientras tanto, los Kalama han atraído un seguimiento como influenciadores inmobiliarios, otra fuente de ingresos.
En su pódcast de YouTube, Deals & Aloha, les dicen a los inversores incipientes que pueden “crear dinero de la nada” a través de bienes raíces.
Durante el verano, vendieron un curso por $3,000 sobre “cómo redevelopar casas hawaianas con Aloha e integridad”.
Y el mes pasado, co-organizaron una exposición titulada Priced Into Paradise en el Blaisdell con la concejal de la ciudad de Honolulu, Andria Tupola, que fue atendida por cientos de personas.
Dawn Takeuchi Apuna, directora de permisos de Honolulu, confirmó que la actividad de los Kalamas se aproxima a lo que muchos no deberían hacer, es decir, no seguir el proceso para comenzar el trabajo.
El proceso legal tiene sus propias fallas. Los solicitantes de permisos han tenido que esperar meses y, en algunos casos, años, mientras que los costos de mano de obra y materiales siguen aumentando, un problema que los Kalama abordaron en un testimonio escrito apoyando un proyecto de ley presentado por Tupola que permitiría a los propietarios construir mientras se procesan los permisos.
“Deberíamos poder trabajar en nuestras casas para satisfacer nuestras necesidades mientras esperamos que un sistema obsoleto y corrupto procese nuestros permisos”, escribió Tristyn Kalama.
Dawn Takeuchi Apuna, directora de permisos de Honolulu, dijo que está trabajando para agilizar el proceso de permisos.
A pesar de la intensa presión para reducir los tiempos de espera, Takeuchi Apuna ha promovido mejoras tecnológicas, y el tiempo promedio de revisión de códigos residenciales ha caído de seis meses a nueve días, según informó el DPP al Concejo Municipal de Honolulu el mes pasado.
Sin embargo, eso representa solo un segmento del proceso de permisos, que puede incluir revisiones de agencias que evalúan impactos en aguas residuales, aguas pluviales, peligros de incendios y preservación histórica.
La mayoría de los permisos que Renovation Aloha solicitó tomaron un promedio de 10 meses en obtenerse este año y el pasado.
Una de las propiedades aún está a la espera de una aplicación presentada hace más de un año.
Los Kalamas mantuvieron la mayoría de sus propiedades de la Temporada 1 durante un promedio de solo ocho meses y medio.
Sin embargo, Takeuchi Apuna afirmó que le molesta cuando las personas saltan la fila.
“Es injusto para aquellos que están haciendo lo correcto”, dijo.
Un Proposición Arriesgada
Más allá de un asunto de principios, el trabajo no permitido puede exponer a los compradores de viviendas a riesgos y costos ocultos mucho después de que las cámaras dejen de rodar.
La revisión del condado está diseñada para proporcionar inspecciones oficiales durante la construcción que pueden detectar peligros de seguridad.
Sin eso, los compradores se ven obligados a confiar en la palabra de los contratistas de que la construcción está a la altura del código.
“El comprador tiene que cuidarse, por supuesto”, dijo Dayna Robertson, una agente inmobiliaria en la Gran Isla, sobre el trabajo no permitido en general.
“Si tienes a alguien haciendo tu trabajo eléctrico y no es un electricista con licencia, y nadie está inspeccionando su trabajo, Dios, sabes, no querría que tu casa se incendie”.
Cuando se realiza una transacción de bienes raíces, los compradores suelen contratar a un inspector de viviendas para evaluar la propiedad.
Pero solo pueden inspeccionar lo que pueden ver, dijo Robertson.
“Por eso tenemos inspectores del condado que se supone deben inspeccionar durante varias partes, para poder ver la cableado en las paredes, antes de poner el panel de yeso, para asegurarse de que se esté haciendo correctamente”.
Para la familia Le, la compra de su hogar fue un hito emocionante.
Ahora están considerando demandar.
Cuando los Kalama compraron el lugar, tenía un árbol creciendo en él. La premiere del programa detalló su facelift, que implicaba elevar una sección entera de la casa varios pies del suelo, instalar un nuevo techo y realizar múltiples renovaciones de cocina y baño.
Los Kalama dijeron frente a las cámaras que estaban preocupados por la seguridad del proyecto.
“Estás hablando de levantar una estructura que no es sólida para comenzar”, dijo Tristyn Kalama en el programa.
“Sí, arriesgamos que las paredes se caigan”, respondió Kamohai Kalama.
La casa de Kalihi presentada en el Episodio 1 tuvo un costo reportado de $425,000 en remodelaciones. No obstante, su permiso sugiere que simplemente reemplazaron algunas ventanas e instalaron un nuevo carport.
El costo total reportado al condado fue de $80,000.
Dentro de un año de mudarse a su hogar de ensueño en Kalihi, la familia Le dijo que notaron moho en la habitación de su hijo.
Cuando quitaron el panel de yeso, descubrieron grietas en el revestimiento de concreto que, según dijeron, eran lo suficientemente significativas como para que la luz del exterior entrara.
“Solo quiero poder obtener algún tipo de respuesta; sentimos que es lo correcto”, comentó Andrew Le.
Los compradores de estructuras no permitidas o sub-permitidas pueden encontrarse en el extremo receptor de penalizaciones del condado y permisos tardíos, que son más difíciles de obtener y cuestan tres veces la tarifa regular.
Si el trabajo se halla posteriormente en violación del código del condado, los nuevos propietarios podrían verse obligados a demolerlo a su propio costo.
Además, los nuevos propietarios podrían enfrentar responsabilidades y denegaciones de reclamaciones de seguros.
“Al final del día, el que compra es quien está a la línea por la construcción que poseen”, dijo Robertson.
Desde una perspectiva de seguros, tener trabajo no permitido es “definitivamente un movimiento muy arriesgado”, según Jing Ai, profesora de finanzas, gestión de riesgos e seguros en la Universidad de Hawaii, College of Business Shidler.
“Incluso si tienes un seguro para propietarios de vivienda, es posible que no estés protegido en el caso de una pérdida”, dijo Ai.
Los Riesgos Del Trabajo No Permitido
Para el re-modelador:
Potencialmente limita a los compradores a aquellos con grandes cantidades de efectivo.
Riesgo de multas y tarifas de permisos más altas.
Para el comprador:
Desafíos para asegurar financiamiento.
Incertidumbre sobre la seguridad de la propiedad.
Podrían enfrentar denegaciones de futuras reclamaciones de seguros.
Potencial de responsabilidad.
Si el trabajo no está a la altura del código, la ciudad podría ordenar su eliminación a expensas del propietario.
Riesgo de multas y tarifas de permisos más altas.
Otros compradores también parecen estar inconscientes de los riesgos potenciales que han asumido.
El permiso para la casa de Mililani mostrada en el Episodio 6 no incluía el nuevo muro de contención instalado contra una colina en su patio trasero.
Probablemente debería haberlo hecho, de acuerdo con la directora de permisos de la ciudad.
El formulario de divulgación del vendedor preguntó a los Kalama si había algún trabajo no permitido en la propiedad. El documento, revisado por Civil Beat, muestra que marcaron una casilla que decía NTMK – “no a mi conocimiento.”
Los vendedores están legalmente obligados a divulgar total y con precisión todos los hechos materiales sobre la propiedad a sus compradores.
De acuerdo con la ley estatal, los vendedores que no hagan esto pueden ser responsables hacia los compradores que incurran en costos.
Civil Beat contactó a cada uno de los compradores de las casas presentadas en el programa.
La mayoría no respondió a las solicitudes de comentarios.
Otros se negaron a hablar sobre el tema.
Steven Lipton, quien compró la propiedad de Kailua presentada en el Episodio 7, dijo que está contento con su compra.
Recibió un aviso de violación del condado, pero dijo que oyó a través de su agente inmobiliario que los Kalama han acordado hacerse cargo.
Ahora está buscando un abogado para ayudarlo a resolver el asunto.
Profitar Sin Permisos
A medida que “Renovation Aloha” se filmaba y se emitía, comenzaron a llegar quejas al Departamento de Planificación y Permisos de Honolulu.
“El llamador declaró que esta propiedad fue presentada en el programa de renovación de Hawaii”, escribió un empleado del condado en notas sobre la casa de Enchanted Lake presentada en el final de la serie.
“Esta casa fue completamente desmantelada, el techo removido, el deck trasero removido y completamente remodelada sin permiso. El programa admitió que gastaron más de $300,000 en la renovación, pero pudieron hacer eso con un permiso de reparación?”
El DPP produjo avisos de violación para seis de los ocho proyectos por comenzar el trabajo antes de que se emitiera un permiso.
Pero cuando el potencial de ganancia está entre $80,000 y $350,000, de acuerdo con los totales de ganancias compartidos en el programa, asumir el riesgo de un golpe de $4,000 a $6,000 por casa puede ser una apuesta que vale la pena, al menos para los flippers.
La Loophole De Reincidentes
La forma en que el DPP maneja las violaciones significa que los Kalama enfrentan pocas consecuencias por construir primero y obtener el permiso después.
El DPP da a los infractores 30 días para corregir sus transgresiones.
En el caso de los Kalama, la violación se corrige una vez que el DPP aprueba su solicitud de permiso, dijo la directora de permisos de Honolulu, y DPP les da a estos infractores flexibilidad dada la demora de la propia oficina.
A pesar de las múltiples violaciones de los Kalama, sus actividades no se consideran “reincidentes” según la ley de la ciudad, porque cada una se dio en una propiedad diferente, dijo la directora Dawn Takeuchi Apuna.
Como está ahora, los infractores pueden ser multados hasta $50 por día.
“Quizás debería haber una multa más alta para el desarrollador o el contratista que simplemente está haciendo ese tipo de trabajo repetido”, dijo.
“Cumplir con la letra de la ley para cada permiso y cada cosa que hagas a medida que se acumulan los tiempos de permisos se vuelve realmente imposible para recuperar la inversión en un tiempo razonable”, dijo Justin Tyndall, un economista de la Universidad de Hawaii que se especializa en políticas de vivienda.
“Estableces un sistema donde la única forma de ganar dinero es romper algunas reglas, atraerás a un cierto tipo de persona que está dispuesta a hacerlo.”
Para la casa de los Le, la empresa de Kalama, Stand Firm Developments, se evaluó con una tarifa de permiso de construcción triplicada y una multa de $2,800 por construir antes de que se emitiera un permiso, según el municipio.
El departamento no ha emitido ningún aviso de violación por exceder el alcance del permiso.
Ese proyecto generó una ganancia de $200,000, según el programa.
Esa casa no fue la única para la cual había una desconexión entre los números transmitidos en el programa y aquellos en los registros públicos.
En el segundo episodio, los Kalama agregaron un dormitorio y un baño a una casa infestada de abejas, que no están reflejados en los registros fiscales.
El programa reportó un costo de renovación de $350,000, pero el permiso cubría solo $20,000 de alteraciones y no mencionaba trabajo de plomería.
Los Kalama informaron una ganancia de $350,000.
En una propiedad de Kaneohe en la calle Pahia, uno de los varios en la que los Kalama han trabajado, la pareja solo permitió el carport, cuyo permiso dice que costó $30,000.
En el programa, Kamohai Kalama afirmó “no se necesitó un permiso adicional” porque no estaban agregando superficie cuadrada.
Sin embargo, los Kalama presentaron lo que dijeron era $205,000 en trabajos, que incluyeron levantar parte de la casa y mover la cocina, actividades que cumplen con los criterios de la ciudad para obtener un permiso.
Los Kalama renovaron una propiedad en la Calle Pahia en Kaneohe para “Renovation Aloha”. Sus planos de construcción afirmaron “sin trabajo hecho” a la vivienda existente, pero en el programa, los espectadores los vieron levantando los cimientos, moviendo la cocina y realizando otros trabajos.
Los Kalama compraron y vendieron la casa de Pahia en un plazo de seis meses.
El permiso del carport no llegó hasta el año siguiente.
El programa reportó una ganancia de $88,000.
Además de “Renovation Aloha”, la pareja, a través de dos compañías – Stand Firm Developments y TK Investment Properties – ha renovado numerosas casas en Oahu en los últimos años y ha sido citada al menos seis veces por construir fuera de permisos o más allá del alcance de los mismos, muestran registros públicos.
En una propiedad de Kaneohe a principios de este año, Stand Firm Developments fue ordenada a detener el trabajo después de que “desmanteló parcialmente una casa, excavó zanjas y rerutó plomería y ha vertido losas”, según el departamento de permisos.
Los registros muestran que la casa no tenía un permiso en más de 30 años.
Comprada en febrero por $980,000, actualmente está lista para el mercado a $1.5 millones.
Las personas son “casi obligadas en la dirección de hacer trabajo no permitido solo para detener dificultades financieras y completar mejoras en sus casas”, escribió Tristyn Kalama.
Los Kalama delinearon su punto de vista en su testimonio escrito para el proyecto de ley de Tupola, el cual no logró aprobarse.
“Las personas que presentan permisos están tratando de hacer las cosas de la manera correcta y solo son penalizadas por hacerlo, no es justo”, escribió Tristyn.
“Debido a las penalizaciones, las personas están casi forzadas a la dirección de hacer trabajo no permitido solo para detener las dificultades financieras y completar mejoras en sus casas.”
Kamohai estuvo de acuerdo, escribiendo en su testimonio: “Como dueños de negocios, empleamos y estimulamos, apoyamos la economía local, muchas bocas se alimentan a través de nuestra línea de trabajo.
Y no poder hacer eso de manera oportuna es perjudicial para nuestra empresa, para los dueños, para los trabajadores y para toda la comunidad”.
A medida que esta serie se desarrolla sobre el andamiaje de permisos sistemáticamente problemático de Honolulu, buscamos explicar los fracasos, inequidades e ineficiencias en el proceso de permisos de Oahu y explorar soluciones que harían que el sistema funcione mejor para todos.
La historia de Rhonda Burk, quien duró más de dos años esperando la aprobación de su unidad de vivienda auxiliar (ADU), ilustra perfectamente los problemas de un sistema que no siempre apoya a quienes están intentado hacerlo bien.
Burk esperaba poder construir un ADU en su patio trasero para ayudar a cuidar a su padre enfermo.
A pesar de sus esfuerzos, su permiso se retrasó considerablemente, mientras que observaba a los Kalama trabajando en propiedades cercanas inmediatamente después de comprar las casas y sin ningún permiso.
Ella expresó su frustración al pensar que muchos podrían saltarse el proceso sin consecuencias.
En resumen, la historia de los Kalama en “Renovation Aloha” revela los riesgos y la disfunción de un sistema que no protege adecuadamente a los compradores de viviendas, dependiendo de un proceso que ha sido en gran medida ignorado por quienes tienen la capacidad de hacerlo.
Los consumidores siguen siendo los más afectados, enfrentándose a problemas graves que nacen de trabajos no permitidos y el desprecio por los procedimientos establecidos.
